Yeni Yorum Gönder 
 
Konuyu Oyla:
  • Toplam: 0 Oy - Ortalama: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi
Yazar Konu
mavigece
Ziyaretçi

 
Yorum: #1
Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanununda, genel olarak kira sözleşmesinin sona erme nedenleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sona erme hareketleriyle ürün kirası ve hayvan kirasının sona erme sebepleri ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Hukukumuzda kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesine yönelik olarak fesih ve fesih bildirimi (ihbar) hakları düzenlenmiştir. Fesih yolu ile sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı, hem kiraya verene hem de kiracıya tanınmıştır. Eğer kiraya verenler ya da kiracılar birden fazla ise, kira sözleşmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmalıdır .
Kira ilişkisinin sonlanmış oldurılmasını değişik ana başlıklar ile bunları da kendi muhteviyatında alt başlıklar altında incelemeye çalıştım. Uygulama açısından karşımıza çok çıkan konut ve çatılı iş yeri kiraları konusunu daha detaylı olarak ele aldım. Genel olarak hukukumuzda düzenlenen sona erme sebepleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanmaktadır.
B. SÜRENİN DOLMASI niçinİYLE SONA ERME
Sürenin dolması sebebiyle sona erme hali, kira sözleşmesinde sürenin belli olup olmadığı değişiklığına göre sona erecektir. Kira sözleşmesi süreli olacağı benzer biçimde, bu sürenin belirtilmemiş olması da mümkündür.
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Sözleşmenin sona ereceği anın, tarafların açık yada zımni irade beyanıyla öngörüldüğü hallerde belirli süreli kira sözleşmesi söz mevzusu olur . Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay yahut yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir . Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan bu belirli süre, bir takvim günü olabileceği şeklinde hal ve duruma göre örtülü olarak da belirlenmiş olabilir . Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (susku) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla beraber kendiliğinden sonlanır . Sadece, süre geçmiş olması durumunda kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa yahut kullanmasına izin vermişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
TBK. M. 327 de düzenlenen bu hal, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 267 nci maddesine karşılık gelmekte olup, iki fıkradan ibarettir. Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin nihayetinde kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü şekilde olabileceği belirtilmiştir . Kira sözleşmesinde kira süresi açık yada örtülü şekilde belirlenmişse, anılan sürenin dolmasıyla kira sözleşmesi de kendiliğinden biter.
Sadece sürenin sona ermesi, her hal ve koşulda kira ilişkisinin ortadan kalktığını göstermez . Tarafların bu mevzuda hareketleri önemlidir. Zira ortada açık bir antak kalma bulunmadığı biçimde taraflar kira ilişkisini devam ettiriyorlarsa, sözleşme kendiliğinden sona ermeyip, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Diğer bir deyişle belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Yenilemenin hukuki sonucu olarak, belirli süreli kira sözleşmesinin yerine tarafları ve içeriği, sona eren sözleşme ile aynı olan yeni bir belirsiz süreli kira sözleşmesi meydana gelmektedir . Bu dönüşümle birlikte artık taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıklarda Hakim belirli olmayan süreli kira hükümlerini uygulayacaktır.
Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, sözleşmenin yenilenmeyeceğini süresinde kiracıya bildirmişse eğer, meydana getirilen bu bildirimle sözleşme müddetsiz hale dönüşemez. Bu hususta verilen bir karara göre 6. Hukuk Dairesi şöyle söylemiştir. “…Fesih ihbarı yapılmışsa akit müddetsiz hale gelmez….”


aa. Ürün (hasılat) Kirasında
Bu tür kirada, belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sonlanmış olur. Sadece tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, akside kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi ihtiyaç duyulan husus sözleşmenin böyle bir durumda uzamadığı, sadece yenilendiğidir. Bu duruma gore yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine ( 6 ay ) uymak koşuluyla her kira seneninın sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
öteki bir deyişle, ürün kirasında bir kere yenileme oldu mu, artık taraflardan biri altı ay önce feshi ihbar etmedikçe, akit seneden seneye yenilenecektir. Kira başlangıç tarihi bilinmiyorsa eğer, aylık sürelik bildirimde bu tarih esas alınırken başlangıç tarihinin bilinmemesi halinde ise, kiraya verenin kira başlangıç tarihini tanık ve yemin deliline başvurarak kanıtlayabilme olanağı olmalıdır. Nitekim uygulamada bu yöndedir.

Bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında
aaa. Belirli Süreli Kira Bakımından
Ürün kirasına benzemekle birlikte, ondan farklı olarak bu tür kiralarda kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır ( TBK. M. 347 ). Görüldüğü şeklinde burada sözleşmenin yenilenmesi değil uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Bunun yanı sıra fesih bildirimi hakkı öncelikle kiracıya tanınmış bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır.
Gayrimenkul Kiraları hakkındaki Kanun’ un 11’ inci maddesi uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracının, kira süresinin bitiminden minimum on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmaması halinde, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzayacaktır. Kiracının yapacağı yazılı bildirimin yalnızca gönderilmiş olması yetmez, bu bildirimin kiraya verene kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce ulaşmış olması gerekmektedir. GKHK.’unun 11. Maddesi aynen korunarak TBK. M. 347/1’ de emredici özellikte düzenlenmiştir.
TBK. M. 347/1’ den anlaşılacağı üzere, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sürenin bitimi üzerine belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kural olarak yalnızca kiracıya tanınmıştır .
Kiraya veren, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez . Uzayan her yeni yıl içinde kiraya veren bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi uzamış olur. Bu durumun tekerrür etmesi hakkaniyetle bağdaşmadığından, TBK. M. 347 ile “..Sadece on yıllık uzama süresi nihayetinde kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama seneninın bitiminden minimum üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” yasada bir sınırlama öngörülmüştür. Tasarının 346’ ncı madde metninde yer alan “on beş senelik” ve “on beş yıl” ibareleri maddede geçen sürenin, mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılamayacağı temelinde makul bir seviyeye indirilmesi amacıyla “on yıllık” ve “on yıl” şeklinde değiştirilmiştir . Bu düzenleme kiracı lehinedir. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi nihayetinde, bu süreye izleyen her uzama seneninın bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla aslabir sebep ileri sürmeden sözleşmeye son verebilir. Kısaca kiracı 10 yıl boyunca kira akdi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kiraladığı mecurda oturabilecektir
Sözleşmenin uzamış sayılacağı ve bunun yenilemeden farkı mevzusunda Doktrinde ve BK’ da farklılıklar vardır. BK. M. 263 uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin sona ermesine rağmen kira ilişkisi devam ediyorsa, sürenin bitimi tarihi itibariyle sözleşme sınırsız yenilenmiş sayılırdı. BK. M. 263, belirsiz bir süre için “yenilemeden (tecditten)” bahsetmekteydi. Oysa TBK. M. 327/2 ise “ Taraflar, bu durumda, açık bir antak kalma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” hükmünü getirmiştir.
BK. M. 263’ deki yenilemenin hukuki sonucu kararlaştırılan sürenin dolmasından sonrasında kiralananın kiracı tarafınca kullanımını bilmesine karşın kiralayanın derhal itiraz etmesine bağlı olarak sonlanmış olan belirli süreli kira sözleşmesinin yerine, tarafları ve içinde ne olduğu biten sözleşme ile “aynı” olan yeni bir sınırsız kira sözleşmesinin meydana gelmesi idi . Hal bu şekilde olunca, belirli süreli kira için verilen teminatlar ve kira sözleşmesine bağlı önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkardı. TBK. M. 327/2 için bu görüşün uygulama alanının olup olmadığı münakaşaya açık olmakla beraber, İBK. M. 266/2 ye karşılık olan TBK. M.327/2 de uygulamada, belirli süreli kira için verilen teminatların ve önalım hakkının sürenin ortadan kalkmasıyla varlıklarını koruyacağı olacağı yönündedir. Oysa BK ve GKHK yürürlüğü dönemindeki öğreti BK. M. 263 hükmü ile GKHK. M. 11 hükmünü paralel bir biçimde ele alıyor ve her iki durumda da, “yeni bir kira ilişkisinin kurulduğunu” kabul ediyordu . TBK. M. 347/1’e göre uzayan sözleşme, aslında yeni bir kira sözleşmesi niteliğindedir. Hal böyle olunca TBK. M. 247 nin 1. Ve 2. Hükmünün paralel okunması uygun olacağından, sonuç olarak sona erecek ve yeni başlamış olacak sözleşme “aynı” olan yeni sözleşme için, eski sözleşme gereğince verilmiş teminatlar ve önalım hakkı, sürenin sona ermesiyle ortadan kalkacaktır.
Tarafların tam ehliyetli olup olmadığı ve bu hususun yenilemeyi iyi mi etkileyeceği konusunda Doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Benimde katılmış olduğum Gümüş’ ün görüşüne bakılırsa, TBK. M.327/2’ deki dönüşüm bir kanun hükmüne dayandığına göre, taraflar tam ehliyetli olmasalar bile, minimumından ayırt etme gücüne haiz olmaları yeterlidir. Aksine bir görüş olan Aral’ ın görüşüne göre ise tam yeterlik yenileme için şarttır.
Bir başka değinilmesi gereken hususta, kiracı tarafınca ifa edilmemiş kira bedellerinin uzayan dönemde nasıl sonuçlanacağıdır. TBK. M. 327/2’ ye nazaran ileriye etkili sona ereceği için, eski dönemden kalan kira bedelleri varlıklarını sürdüreceklerdir. Ancak bu borçlar TBK. M. 315’ de düzenlenen kiracının temerrüdü ile fesih hallerine mevzu olamazlar.
Hem 6570 sayılı yasada bununla birlikte TBK. M. 347’ de belirli süreli sözleşmenin sona erdirilmesi için yapılacak olan bildirimin yazılı olması gerekmektedir . Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından yazılı şekil bir geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Yazılı şeklin geçerlilik şartı olduğu TBK. M. 248’ de ek olarak düzenlenmişse de hükmün “bildirim geçerliliği” başlığını taşıması sadece TBK. M. 347/1’de yer edinen bildirimlerin şekli bakımından getirilmiş olduğu izlenimi vermektedir. Ancak hükmün gerekçesine bakılmış olduğunda bu düzenlemenin yalnız TBK. M. 347/1’de yer edinen bildirimler bakımından değil, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni düzenlemelerde yer edinen tüm bildirimler için geçerli olduğu anlaşılmaktadır.
Sadece TBK.’da kiraya verene tanınan bu bildirim hakkının kullanımı 12.01.20011 Tarih ve 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. Maddesi ile ertelenmiş, TBK.’nın yürürlüğü tarihinden önce kurulmuş kira sözleşmelerinden on senelik uzama süresi dolmamış olmakla birlikte, geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında 6101 sayılı Türk Borçlar Kanun’un Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un 1. Maddesinin son cümlesinde yer edinen yargı TBK. M. 347/1. C. 3’e ilişkin olarak, bir defaya mahsus olmak üzere yürürlüğe girmiş olduğu tarihten itibaren beş yıl sonrasında, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girmiş olduğu tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacaktır.
Kısaca bu sürelerin sonuna kadar kiraya verenin TBK. M. 347/1 c. 3’teki bildirim hakkını kullanabilmesi mümkün olmayacaktır .
6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunu, m.1; Geçmişe Etkili Olmama kaideı: TBK.’nın yürürlüğe girmiş olduğu tarihten önceki eylem ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu eylem ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, TBK.’ nın yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir .
Bbb. Belirsiz Süreli Kira Bakımından
Kira sözleşmelerinde taraflar, sözleşmenin süresini ne sarih ne de zımni bir şekilde belirlememişler, yalnızca malın kiraya verileceği mevzusunda anlaşmışlar ve kiralanan teslim edilmiş ise bu sözleşme türüne belirsiz süreli kira sözleşmesi denilmektedir . Kısaca, belirsiz süreli kira, başlangıç tarihinin belli olmadığı bunun yanı sıra süre bakımından süresi belli olmayan kira ilişkisidir.
Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sonsuz olarak tarafları bağlamaması için , kira sözleşmesinin devamlı bir borç ilişkisi olması nedeniyle, sözleşmenin taraflarına (kiraya veren ve kiracı) haklı bir sebep olmasa bile, olağan fesih ile sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı tanımıştır . TBK. M. 328/1’de sözleşmenin olağan feshi düzenlenmiştir.
Olağan fesih, ifa edilmekte olan ifa süresi belirsiz bir devamlı borç ilişkisinin, haklı bir sebebe dayanmaksızın tek taraflı yöneltilmesi gerekli bir irade beyanı ile ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir .
Kira süresinin belli olmamasından ötürü bu birlikteliğin sona ermesi için karşı tarafın önceden uyarmalması gerekmektedir ki öğretide buna “fesih bildirimi” demekteyiz. Fesih bildirimi taraflara kesin olarak neyin söz mevzusu olacağını anlatacak nitelikte olmalıdır . Fesih bildirimi için belirli süreler öngörülmüş, kiralanan şeyin cinsine nazaran bir ayırıma tabi tutulmuştur.
Taşınmaz mallar yada göç eder yapılara ilişkin bir kira sözleşmesi var ise, sözleşme, üç ay önce fesih bildirimi yapılmış olmak koşuluyla, altı aylık kira dönemi sonucunda feshedilecektir.
Taşınmaz mallarla taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; TBK. M. 329 gereği, önce yerel adete bakılırsa ve mahalli tane yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak taraflardan herhangi birisince kira sözleşmesi feshedilebilir. Buna göre, -yerel adete nazaran belirlenmemişse- altı aylık fesih dönemleri için üç aylık fesih bildirim süreleri içinde yapılacak fesih bildirimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirme imkanı her hangi bir ayırım yapılmaksızın, taşınmaz kiraları ve bununla birlikte TMK. M. 728 anlamında göç eder yapı kiraları için mevcuttur .
Bildirim ve fesih sürelerinin hesaplanmasında, kira başlangıç tarihinin esas alınması gerekir. Bu maddeyi daha iyi idrak etmek için bir örnekle açıklamak istiyorum. Kira başlangıç tarihi 22.10.2007 olan belirsiz süreli bir kira sözleşmesi 2013 senesinde feshedilmek istendiğinde, anılan yıla nazaran kira dönemi sonu 22.10.2013 olacağından, üç ay öncelikli fesih bildiriminin 22.04.2013 tarihinde yapılması ve davanın da 22.10.2013 tarihinden sonra açılması gerekecektir.
Taşınır mal kiralarında ise, üç gün önce bildirim yapılarak kira sözleşmesi her zaman feshedilebilecektir (TBK. M. 330/1). Gümüş , kanun koyucunun bu madde ile istenilen her zaman için üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile kira sözleşmesinin sona ereceğini düzenlediği için bu maddenin herhangi bir bildirim süresine yer vermediğini düşünmüş ve “fesih bildirim süresi” ibaresinin kullanılmasını eleştirmiştir.
Ayrıca bu kuralın kanunda bir istisnası vardır. Şöyle ki, eğer göç eder mal, kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verilmişse ve kiracı da bu malı özel kullanımı için kiralamışsa, öyleyse üç gün olan fesih bildirimi yerine, kiracı, üç aylık kira dönemi için en az bir ay önceden yapacağı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilecektir. Dikkat edilecek husus, öteki taşınır kira fesihlerinde her iki tarafa üç günlük bildirim süresi öngörüldüğü biçimde, mesleki faaliyet nedeniyle kiralanan taşınırlar için kanun bir tek kiracıya daha uzun bir süre yükümlülüğü öngörmüştür. Kısaca üzerinde durmak gerekirse, bu fesih hakkının kullanılması aşağıdaki şartlarla mümkündür;
• Kiraya verenin, göç eder eşyalarına ilişkin kira sözleşmelerini mesleki faaliyeti gereği akdetmesi gerekir (örneğin otomobil kiralama şirketleri).
• Kiracının da, müteşebbis kiraya veren tarafınca kiralanan taşınır eşyaya ilişkin kira sözleşmesini özel kullanıma yönelik akdetmesi gerekmektedir.
• Bu durumda, kiraya verenin kiracıdan zararını isteme hakkı bulunmamaktadır.
Ayrıca doğrusu değinmek gerekirse, fesih bildirimi, birden fazla kiracı veya kiralayan var ise, tamamı tarafından, tüm bunlarna karşı yapılmalıdır . Kısaca kiralanan şeyin yalnız bir kısmı için fesih hakkını kullanmak mümkün değildir. Örneğin bir bağlarımsız bölümü düşünecek olursak, tek bir odası için geçerli olacak bir fesih kabul edilemez.
Fesih bildirimi süresinin hesaplanması hususu da önemlidir. Yukarıda daha önce belirtildiği şeklinde, yöneltilmesi gereken bir irade beyanı olduğundan süre, fesih bildirimin gönderildiği andan değil karşı tarafa ulaştığı andan itibaren hesaplanmalıdır .
Fesih bildirim süreleri, fesih bildirimine muhatap olan karşı yanın yararını korumak amacıyla kanuna konmuştur . Bu yüzden vaktinden önce yapılmış bir fesih bildirimi de geçerli olacaktır . Buna rağmen, fesih bildirim süresi geçirildikten sonra meydana getirilen fesih, yapılmak istendiği fesih devri için geçerli olmayacak ancak bir sonraki fesih devri için geçerli olacaktır (TBK. M. 328/2, c. 2).
B.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
aa. Ürün (kazanç) Kirasında
Ürün kirasına bakmış olduğumızda, yerel tane olmadığı zaman, öncelikli bildirim yapıldığı takdirde sözleşmenin feshedilebileceğini TBK. M. 368’ den görüyoruz. Fesih hakkı, bu tür kiralarda hem kiraya verene bununla birlikte kiracıya verilmiş olmakla birlikte, bildirim süresi en az altı ay olarak öngörülmüştür. Burada, fesih bildirim zamanı esas alınmıştır . Bu vaziyet itibariyle altı aylık bildirim süresi her vakit için müddetsiz ürün kirasına ait sözleşme feshedilebilir.
Ancak, tarımsal taşınmazlar ile ilgili olarak bu kaideın uygulanmayacağı da yasa hükmüdür. Tarla, bahçe ve benzeri tarımsal nitelikli ürün kirası sözleşmesine ilişkin feshin, ya ilk bahar yada ürünlerin olgunlaşması sonunda kısaca güz mevsimi sonucunda yapılması gerekir (TBK. M. 368/2). Bunun belirlenmesinde ise göz önüne alınacak önemli ölçüt, bölgesel töredir
bb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında
TBK. 347/2’nci fıkrası yeni ve önemli bir düzenleme getirerek, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin belirsiz süreli sözleşmelerde, belirli bir sürenin geçmesi üzerine kiraya verene de herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yolu ile sözleşmeyi feshetme olanakı tanınmıştır. EBK.’daki düzenleme, kira sözleşmesi ne kadar sürerse sürsün, kiracının borçlarını yerine getirmesi ve kiraya verenin tahliye davasını dayandıracağı sebeplerden birinin bulunmaması halinde, kiraya verene sözleşmeyi feshetme olanakı tanınmaktaydı .
Belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiraya verenin fesih hakkı vakit bakımından daha sınırı olandır. Kiracı, yasal fesih sürelerine uyduğu takdirde belirsiz kira sözleşmesini her süre için feshedebilecektir. Bunun yanı sıra kiraya veren ise, kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonrasında gene genel hükümlere bakılırsa fesih bildiriminde bulunarak bu fesih hakkını kullanabilecektir (TBK. M. 347/2). Ek olarak belirtmek gerekirse, ister belirli süreli olsun ister belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili yapılacak fesih bildiriminin mutlaka yazılı olması şartı vardır. Bu şart TBK. M. 348’ de feshin geçerlilik koşuludur.
öteki taraftan TBK. M. 347’ ye üçüncü bir fıkra ilave edildikten sonra, genel hükümlere nazaran fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, hem kiracının aynı zamanda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Şu husus da vurgulanmalıdır ki, konut ve çatılı işyeri kirasının bildirim kanalıyla bittirılmasına bir sebep ve gerekçe gösterme zorunluluğu da yoktur.

C.KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HAKLI NEDENLERLE (OLAĞANÜSTÜ FESİH İLE) SONA ERMESİ
a. Genel olarakKira sözleşmesinin kimi zaman sona erme nedeni süre ile ilgili olmayabilir. Böyle nedenler, sözleşme ilişkisinin devam etmiş olduğu dönemde ortaya çıkan nedenler olup, gerektiğinde kira sözleşmesinin feshedilmesine sebep sayılmıştır.
Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli devamlı borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır .
Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bu tarz şeylerin mahiyeti aşağıda ayrıntılı olarak açıklanmaya çalışılmıştır.
B. Önemli Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir . Bu duruma örnek, kiracı memurun başka bir şehre atanması hali verilebilir. Böyle bir durumda, kiracı işgören için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir . Genel kaide durumunda olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli yada belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
TBK. M. 331’ de düzenlenen bu fesih türünün uygulama alanı bulabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. M. 329 (üç ay) ve 330’ da ki (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
TBK. M. 331/2, EBK. M. 264’teki gibi kira sözleşmesini fesih bildirimi ile sona erdiren kimseye parasal mecburiyet getirmiş ancak EBK.’dan farklı olarak vaziyet ve koşullar değerlendirilerek hakim tarafından takdir edileceği belirtilmiştir.
Taraflar aralarındaki anlaşmayla, hakimin takdir yetkisini sınırlayamaz sadece TBK. M. 331/2 hükmü emredici olmadığı için haklı sebeple fesih durumunda giderimde bulunulmayacağı mevzusunda anlaşabilirler . Giderimi istenecek parasal kayıplar, müspet zarar kavramı içerisinde yer alan kayıplardır. Hakim giderim meblağını belirlerken kiraya verenin kira bedeli kayıplarını, kiracının ticari faaliyetine ilişkin uğradığı kayıpları, taşınma ve ilan harcamalarını, kiracının daha yüksek kira bedeli ile yeni bir yer kiralamak zorunda kalmasını göz önünde bulundurur .
TBK.’da da EBK. M. 264’te olduğu benzer biçimde tazminat her vaka için ayrı değerlendirme yapılarak uygulanacaktır .
C. Kiracının İflas Etmesi İle Tanınan Olağanüstü Fesih Hakkı
Kiracının batkıı halinde sözleşmenin feshi, TBK. M. 332’ de EBK. M. 264’ten farklı iki fıkra halinde daha açık ve anlaşılır şekilde düzenlenmiştir.
Kiracının batkıı, tüm kira türleri bakımından, yasada öngörülen koşulların varlığı halinde fesih nedeni olarak karşımıza çıkmakta ise de mutlak bir fesih sebebi değildir. Kira sözleşmesi kiracının batkıından sonra kurulmuş olabilir. Bu şekilde bir durumda zaten kiraya veren kiracının halini bilerek sözleşmeyi akdettiğinden bedel yönünden artık bir tek kiracının direnimine dayanarak sözleşmeyi feshedebilecektir. Yasa da düzenlenen hal, kiracının, sözleşmeden sonrasında ki batkı halidir. Kiralayanın fesih hakkını kullanabilmesi için ilk şart, her şeyden önce kiracının iflas etmiş olması gerekmektedir. EBK.’da olduğu şeklinde bu kanun maddesinin uygulanması, kiraya konu şeyin kiracıya teslim edilmiş olması şartını aramakta ve bu ibare kanun maddesinde “kiracı, kiralananın tesliminden sonrasında iflas ederse” şeklindeki ibare ile açıkça belirtilmektedir. Ek olarak belirtmek gerekir ki, iflas kararının yeterli olup, kararın ilanı lüzumlu değildir .
Böyle bir durumda, doğrusu kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesi halinde, kiraya verene, EBK. M. 264’ te işlemiş kira bedeli için de talep etme imkanı tanınırken, TBK. M. 332’ ye göre, sadece işleyecek kira bedelleri için güvence isteyebilir. Zira kiraya veren, ödenmemiş kira alacakları var ise bunun için fesih hakkını TBK. M. 315’ e dayanarak kullanabilir . Kiracı da güvence verdiği takdirde sözleşme devam edecektir. Kiraya veren, işleyecek kira bedelleri yönünden gereken güvencenin verilmesi için batkı masasına yazılı başvuruda bulunarak uygun bir süre tanımak zorundadır. Kiralayan batkıın açılmasından sonrasında derhal teminat istemek zorunda değildir . Kiraya veren, iflas eden kiracıya uygun bir sürede güvence vermesi için başvurmasının akabinde, güvence gösterilmediği takdirde, sözleşmeyi derhal feshetmelidir . Verilen süre içerisinde güvence gösterilirse fesih hakkı kullanılamaz, sözleşme devam eder .
Teminat gösterilmesi için verilen süre uygun bir süre olmalıdır. Bu hüküm de görüldüğü üzere kiracıyı korumaya yöneliktir. İflas masasının, başvuru ve tanınan süreye rağmen herhangi bir güvence vermemesi halinde, kiraya veren artık bir fesih bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi hemen feshedebilir ki bu hüküm de kiraya vereni korumaktadır. Hem kiracıyı, bununla birlikte kiraya vereni korumuş olan bu hüküm EBK ‘ya nazaran daha özel bir uygulama alanı olarak, sadece batkıı kapsayacak şekilde düzenlenmiştir.
Kanunun uygun bir süre olarak öngördüğü süre her somut vakasın şartlarına nazaran değişecektir. Benim görüşüme bakılırsa, uygun bir süre kavramı yerine belirli bir süre belirleme edilmesi uygulama yönünden daha kolaylık getirebilirdi. Zira, kötü niyetli kiracılar iflas olayının vuku bulmasından sonra bir hafta içinde güvence gösterilmesini talep edip uygun sürenin bir hafta için yeterli olduğunu ileri sürebilirler. Bu hususta Hakimin işini zorlaştırıp iş yükünü arttırmaktan öteye gitmeyecektir. Belli bir sürenin tayin edilmesi benim görüşüme nazaran daha yerinde olacaktır. Ek olarak uygun süre yazılı olarak verilmek zorundadır.
EBK. M. 261’ den farklı olarak TBK. M. 332’ ye nazaran güvence, sadece işleyecek kira bedelleri için talep edilebilir. Madde gerekçesinde, birikmiş kiraların genel hükümlere tabi bulunduğunu bundan dolayı kapsam dışı tutulduğu belirtilmiştir.
Bunun dışında EBK. M. 261’ in yürürlük dönemindeki genel kabule bakılırsa, kanun kiralayana sözleşmeyi feshederken ayrıca kiracıya tazminat ödeme yükümü getirmemiş olup, taraflar sadece sözleşme ile kiralayan için tazminat ödeme yükümü getirebilirlerdi . Bu husus EBK. M. 261’ in emredici özellikte olmamasından kaynaklanıyordu. Oysa TBK. M. 332 hükmü emredici özellikte olup, bu tür anlaşmaların geçersiz sayılacağını söylemek mümkündür.
Söz konusu madde genel kural durumunda olduğu için konut ve çatılı işyeri kirasını da kapsayarak tüm kira türlerinde uygulanmaktadır. Sadece, ürün kirası yönünden konum farklıdır. Şöyle ki, ürün kirası ile ilgili yasada iflasın açılmasıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği esası benimsenmiştir (TBK. M. 370). Hükmün devamında da, kiraya verenin, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için kafi güvence verildiği takdirde, sözleşmenin kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlü bulunduğunu düzenlenmiştir.
D. Kiracının Ölümü İle Kiracının Mirasçılarına Tanınan Olağanüstü Fesih Hakkı
Hukukumuzda kiracının ölümü halinde sözleşme belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin, mirasçılarına fesih hakkı tanınmıştır. Çünkü, çekilmezlik ve batkı benzer biçimde ölüm hali de olağanüstü fesih nedenidir. Ancak, mirasçıların fesih zorunlulukları yoktur. Bu hususun madde metninde feshedebilirler ibaresi ile istemli bir durum bulunduğunu görmekteyiz. EBK. M. 265’ den farklı olarak TBK. M. 333’ de kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiş; ayrıca, sözleşmenin bir yıl ve daha uzun süreli olması da aranmamıştır . Bu mevzuda da düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeyi etkilemeyeceği esası benimsenerek, kiracının korunması esas alınmıştır. Madde gerekçesinde açıklandığı üzere, bu madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih sürecinin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve mahalli adetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır.
TBK. M. 333 lafzından da anlaşılacağı üzere yalnız gerçek kişiler için uygulama alanı bulur; kiracı sıfatına sahip ortaklıkların veya tüzel kişilerin tasfiyeye girmesi veya sona ermesi, birleşmesi veya bölünmesi durumunda uygulama bulmaz; bu durumda şartları gerçekleşirse haklı sebeple fesih (TBK. M. 331) mümkün olabilir. Ancak belirtmek gerekir ki, TBK. M. 333 hükmü belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaz.
Kiracının birden fazla mirasçısı var ise, feshi bildirme bunların hepsi tarafından veya ortak temsilcileri tarafından yapılmalıdır . Doktrinde çok azca bir kısım vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde tek bir mirasçının dahi fesih bildiriminde bulunabilmesinin mümkün olduğu görüşünde ise de, benimde katılmış olduğum GÜMÜŞ’ ün görüşüne göre, TMK. M. 640/4 ihtarnca dahi mirasçılar tek adım atarına fesih haklarını kullanamazlar. Ayrıca, aynı yerde birlikte oturan birden fazla kiracılar var ise ve biri ölürse, TBK. M. 333 hükmü uygulanmaz, koşulları bulunduğu takdirde, TBK. M. 331’ de düzenlenen önemli sebepler dolayısıyla fesih yoluna gidilebilir.
Ürün kirasına bakmış olduğumızda, kiracının ölümü halinde, TBK. M. 371 EBK. M. 291’ i karşılamakta olup, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler demektedir.
Konut ve çatılı iş yeri kirasında ise, kiracının ölümü direkt fesih sebebi olarak kabul edilmemiştir. Ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar ile ölen kiracının aynı işyerindeki ortakları yada bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, sözleşme ve yasa hükmüne uydukları takdirde taraf sıfatıyla kira ilişkisini sürdürebilirler .
TBK. M. 333 belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi kira sözleşmeleri bakımından uygulanmaz. Zira konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kiracının ölümü üzerine TBK. M. 356 uygulanacaktır.
Uygulamada bazen kiracının ölümü üzerine mirasçılar hakkında haksız işgalci diye dava açılmaktadır. Oysa mirasçılar, kiralananda daha önceden de ölen kiracıyla beraber oturuyorlarsa, kirayı devam ettirme hakları vardır. Bu onları haksız işgalci yapmaz. Ek olarak belirtmek gerekirse, uygulama da ve Yargıtay’ ın yerleşik görüşüne göre, eğer ihtiyaca dayalı olarak ölümden sonra dava açılacaksa, davanın tüm mirasçılara karşı açılması gerekir .

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAKLI NEDENLE FESİH BİLDİRİMİ İLE SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
a. Kiralananın Geri Verilmesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiracının kiralananı iade borcu doğar. EBK.’nın TBK. M. 334’ü karşılayan m. 266/son fıkrasında “kiracının kiralananı iyi halde aldığı esastır” ibaresine yer verilmiştir. EBK. M. 266’da kiracı aleyhine yer edinen bu düzenlemeye TBK.’da yer verilmemiştir. Bu yüzden artık kira sözleşmelerinde konulacak kiralananın iyi biçimde teslim alındığına dair kayıtlar önemli hale gelmiştir .
Bunun yanı sıra, TBK. M. 334/2 kiracıyı koruma amacıyla, kiracının kusuruyla sebep olduğu zararlar dışında başka bir ödemede bulunacağını öngören anlaşmaların batıl bulunduğunu düzenlemiştir.

B. Kiraya Verenin İade Sırasındaki Muayene ve Bildirim Yükümlülüğü
TBK. M. 335 kiracının kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımından meydana gelen sorumluluğunun işletilebilmesi için EBK.’ da yer almayan yeni bir düzenleme ile kiraya verene kiralananın iadesi esnasında kiralananı muayene etme ve bu muayene sırasında tespit edeceği eksiklikleri derhal kiracıya bildirme yükümlülüğü getirmektedir. Buna gore, kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının görevli olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona derhal yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan muayeneyle belirlenemeyen, yani gizli saklı ayıplar sadece tespit edildikten sonra bildirilebilirler . Buradaki yazılı şekil şartının geçerlilik şartı değil, kanıtlama şartı olduğu düşünülmektedir .
TBK. M. 335 anlamında “ayıp” kiralananın teslim anındaki durumu ile iadesi anındaki durumu içinde, sözleşmeye uygun kullanıma dayalı eskime ve bozulmalar haricinde meydana gelen negatif yöndeki değişikliklerdir . Bildirim kadar muayenenin de “derhal” yapılması gerekmektedir . Öğretide, iadeden sonra bir hafta içerisinde meydana getirilen muayene süreında, kanunun deyimiyle “derhal” yapılmış gören görüşler olduğu benzer biçimde , muayenenin kaide olarak iki üç gün içinde yapılması icap ettiğini belirten görüşler de bulunmaktadır .
Teslim alma esnasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek (gizli saklı) ayıpların varlığı halinde kiracının sorumluluğu devam edecektir.

E.SÖZLEŞMEYE AYKIRI DAVRANILMASI nedenİYLE FESİH
Kira ilişkisine aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin feshedilebilmesi için, o konudan dolayı ilgili tarafın direngen olması gerekir.
Daha önce de değindiğim üzere, kira ilişkisi ya fesih ya da boşaltma yolu ile sona erdirilebilmektedir. Fesih istemi, sözleşmeye aykırı davranışın; boşaltma istemi ise kiralananın boşaltılması davalarında önemlidir. Çünkü bazen sözleşmeye aykırılıktan dolayı sadece fesih, bazen de fesih ve boşaltma ve kimi zaman de yalnız boşaltma istenilmektedir. Oysa uygulamada da benimsendiği gibi, sözleşmeye aykırılıktan dolayı boşaltma kararının verilebilmesi için ileri sürülen aykırılığın kiralananın kullanımına, feshin istenebilmesi için de aykırılığın sözleşme koşullarına ilişkin olması gerekir.
Sözleşmeye aykırı davranış, aynı zamanda direnimi doğurur . Sözleşmeye aykırı davranış TBK.’ da kira ile ilgili değişik maddelerde açıklanmıştır. Bazıları kiraya veren, bazıları da kiracı ile ilgilidir. Genel anlamda sözleşme taraflarının, sözleşmede öngörülen koşullara uymamasıdır. Kiracı ve kiraya verenin değişik aykırı davranışlarını aşağıda detaylı olarak inceleyerek ele aldım.
A. Kiralananın Tesliminden kaynaklanan Feshi
Teslim ve ayıplardan mesuliyet kiraya verene aittir. Kiraya verenin asli yükümlülüğü, kiralananı kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etme ve teslimden sonra da onu amaçlanan kullanıma uygun şekilde bulundurmaktır. Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonrasında eğer kiralanan belirlenen sürede teslim edilmezse, kiracı tarafınca kiraya verene göndereceği bir bildirimle uygun bir süre tanır ve bu sürede kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracı yasanın borçlunun direnimi ile ilgili maddesinde öngörülen seçimlik haklardan birini kullanabilir. Kiraya veren teslim edilmeme olgusunda kusurlu olmadığını kanıtlayamaz ise kiracı seçimlik haklardan olan sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir ve sözleşmenin geçersiz kalmasından dolayı uğradığı zararını isteyebilecektir.
B. Özensiz Kullanma ve Kiralanana Zarar Verme sebebiyle Fesih
TBK.’da kiracının kiralananı özenle kullanma ve kiralananda oturan kişiler ile komşulara saygısızca davranmama zorunluluğu vurgulanmıştır. Bunun fesih nedeni olabilmesi için, kiralanandaki ziyanın kiracı tarafınca bilerek ve isteyerek kısaca kasten meydana getirilmiş olması lazımdır . Eğer kasıt yok ama zarar var olsa bile, kiraya veren buna dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Kiralananın özensiz kullanımına bakacak olursak, kanunumuzda öyleyse kiraya verenin haiz olduğu haklar ayrı ayrı düzenlenmiştir. Yargıtay’ ın yerleşik uygulamalarına göre de, tarafların birbirleriyle itimat yada düzgüsel ilişkiyi ortadan kaldırıcı davranışları, vakada kışkırtmalar bulunsa dahi, bu biçim hareketler aradaki itimat ortamını yok ettiğinden sözleşmenin devamında yarar olmayacağı için taraflardan biri sözleşmeyi bu nedenle feshedebilir.
TBK.’ nın 316 ncı maddesinin son fıkrasında yer alan çekilmezlik hali, kiralananın bulunmuş olduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara karşı kiracının saygısızca davranmasının boyutu, daha kısaca saygısızca davranmanın çekilmez oluşudur. Örneğin, kiracının konut olarak kiraladığı yeri randevuevi olarak kullanması hem kiralananın bulunduğu taşınmazda bulunan kişiler hem de komşular yönünden veya alkolik olan kiracının her akşam binada taşkınlık yapmış olup çekişme yada kavga çıkarması ya da onları tehdit etmesi, yasanın sözü edilen maddesi kapsamında kalan bir çekilmezlik halidir .
C. Kiralananın fakatç dışında Kullanılması sebebiyle Fesih
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise, kiralanan, hangi amaca özgülenmişse ona nazaran kullanılması zorunludur. Amaç dışı kullanım, sözleşmenin fesih nedenidir. Ek olarak bu konuyla ilişkili olarak Kat Mülkiyeti Kanunun’ da da düzenlenmiş olduğu üzere, ana taşınmazın kütükte konut, işyeri veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hangi faaliyet türlerinin yapılamayacağı ve kütükte konut olarak kayıtlı bulunan yerlerin de hangi tür işyeri olarak kullanılamayacak açıklanmıştır. Kat maliki yönünden özel olarak KMK.’ da düzenlenen bu hükümdeki sınırlamanın kiracı yönünden de geçerli olacağı açıktır. Ek olarak KMK.’ nın devamı hükümlerinde, aynı binadaki bağlarımsız bölümlerde beraber hayata devam etmenin kuralları yeterince belirlenmiş olup, orada da ister kat maliki ister kiracı konumunda olsun, komşuların birbirlerini rahatsız edici davranışlardan kaçınma esası benimsenmiştir. şu demek oluyor ki hem TBK.’ da hem KMK.’ da başkalarını rahatsız edici davranışlardan kaçınılması öngörülmüş, kira bağlamında ise bu tür davranışlar akdin feshi nedeni bile sayılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralananın özenle kullanılmaması ve saygısızca davranışlarda bulunulması halinde, minimum otuz günlük süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir. Yapılacak bildirimin de yazılı olarak yapılması ve aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği hususunun yer alması da zorunludur. Ancak;
• Verilecek süre yararsız olacak ise,
• yada kiralanana kasten zarar verilmiş ise,
• ya da saygısızca davranışlar, kiralananın bulunmuş olduğu taşınmazda oturan kişiler ve komşular yönünden çekilmez bir hak almışsa,
Kiraya veren, kiracıya aslabir süre vermeden bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir (TBK. M. 316/son).
Diğer kira türlerinde ise, kiraya verenin, kiracıya herhangi bir süre vermeden, sözleşmeyi yazılı bir bildirimde bulunmadan feshedebileceği kiraya verene TBK. M. 316/2’ de tanınmış bir haktır.
D. Beraber Kullanımda ve Ortak Alınmasında Fesih
Ortak kullanım hali veya beraber kiracılıkta, eğer sözleşmede kiracılardan birinin akdi sona erdirmesi halinde diğer birlikte kullananlar için de sona ereceği öngörülmüşse, kiracılardan birinin aykırı davranışı ötekiler için de fesih nedeni sayılacaktır.
Kira sözleşmesinde aksine bir yargı bulunmadığı takdirde kiralananın başkasına kullandırılması veya genel kira dışındaki kiranın başkasına devri hali de aykırılık kapsamında değerlendirilerek fesih sebebi sayılır. Yine de belirtmek gerekir ki, konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında, kiralananı başkasına kullandırma yada devir, kiraya verenin rızasına bağlı olup, diğer kira türlerinde bunun için bir yasaklama koşulu olarak benimsenmiştir. Bu koşulda, kullandırma yada devrin, kiraya verene zarar verecek şekilde bir değişim gerektirmemesidir. Bu vaziyet itibariyle kirada, kiraya vereni zarara uğratacak şekilde başkasına kiralanması yada devir edilmesi; konut ve çatılı işyeri kirasında ise kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananın başkasına kullandırılması, ortak alınması veya devir edilmesi sözleşmeye aykırılık oluşturur .
E. Kiralananın Kullanılmaması nedeniyle Fesih
TBK. M. 324’ de kiralananın kullanılmaması hali düzenlenmiştir. Buna bakılırsa; kiralananın kullanıma elverişli şekilde bulundurulduğu sürece, kiracı ister hiç kullanımın isterse sınırlı olarak kullansın, kira bedelini tam olarak ödemek zorundadır. Sadece her iki şekilde kiralananın elverişli şekilde bulundurulmamasından dolayı meydana gelmişse, kiraya veren kusurlu sayılacağından kiracı kendisine tanınan hakkı kullanabilecektir. Kiracı TBK. M 331’e gore çekilmelik nedenine dayanarak, bildirim sürelerine de uymak kaydıyla her zaman sözleşmeyi feshedebilecektir. Ek olarak kiracının, kiralananı hiç kullanmaması ya da sınırlı kullanması durumunda kiraya veren yapmak zorunda kaldığı giderlerden kurtulmuş olabilir. Bu şekilde bir durumda, bu giderler kira bedelinden düşülmesi gerekecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, kullanılmayan veya sınırlı kullanılan kiralanan, kira bedeli ödendiği süreçte sözleşmenin feshine neden olmaz. Ancak, kiralananın kullanılmaması sebebiyle işlevini ve önemini yitirdiği durumlarda söz konusu olabileceğinden, bu benzer biçimde durumlarda kira bedeli ödense dahi kullanmama, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve feshe dayanak oluşturabilir. Örneğin bir barı işletmek için kiralayıp, onu işletmeyip kapalı tutarak varlığını ve bilinebilirliğini ortadan kaldırmak buna örnek verilebilir.

E. KİRA bedelİNİN ÖDENMEMESİ niçinİYLE FESİH
Kirada genel kaide, kira bedelinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesi kiracıyı direngen olarak kılar. Kiranın niteliğine nazaran, bedelin ödenmemesi ve kiracının direnimi, fesih nedenidir. Bu nedene dayanarak sözleşmenin feshedilmesi için öncelikle kira bedellerinin muaccel hale gelmiş olması ve bu konuda kiracının yazılı olarak uyarılmış olması zorunludur. Ödememe halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmek zorundadır. Kiracıya verilecek süre genel kurala göre on günden az, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günden az olamaz. Söz mevzusu süreler, bildirim yazısının kiracıya tebliğini izleyen tarihten itibaren hesaplanır . Doğrusu tebliğ tarihi süreye katılmaz. Kira bedeli, bildirimde belirlenen süre içinde ödenirse direnimi oluşturmadığı benzer biçimde, sürenin dolmasından sonrasında meydana getirilen ödemenin feshi ortadan kaldırmayacağını belirtmek gerekir. Öte yandan, aradan uzun süre geçtikten sonra direnimden dolayı dava açmak hakkın kötüye kullanılmasına niçin olur.
Ürün kirasında, sözleşmede aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bedel ile yan giderlerin en geç kira yılı nihayetinde ödenmesi gerekeceğinden, öyleyse kiracının direngen olması halinde kendisine en az altmış gmeşhurk bir önel verilmelidir. Sadece bu sürenin geçmesinden sonrasında kira bedeli ödenmediği takdirde fesih istenebilir .



F. KİRADA HAPİS HAKKI
TBK. M. 336’ da düzenlenen hapis hakkı EBK. M. 267’ ye karşılık gelmekte olup hüküm değişikliği içermemektedir. Hapis hakkı, yalnızca taşınmaz mal kiralarına özgüdür sadece gayrimenkul kiralarında uygulanma olanağına haizdir. Genel kural haricinde kalan konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirasında bile, taşınmaz mal kirası ödenmemişse, kiraya verenin, kira alacağının güvencesini oluşturmak üzere o kiralananda bulunan kiracıya ilişkin göç eder mallara el koyma yetkisi tanınmıştır. Hapis hakkı TMK.’nun 950. Maddesinde de düzenlenmiş bir hak olup, kirada kullanılan hapis hakkından değişikdır. Karıştırılmaması için değişiklıkları belirtmek yararlı olacaktır;
• Kiralayanın hapis hakkı bir tek muaccel alacaklar için değil, muayyen bir süre için işleyecek alacaklar için de söz konusudur. Genel olarak hapis hakkı ise, ancak muaccel hale gelmiş alacakları güvence altına almak için söz konusu olabilir .
• Kiralayanın hapis hakkını kullanacağı eşyanın kendi zilyetliğinde bulunması şartı yoktur. Oysa genel olarak hapis hakkında, alacaklı borçlunun rızası ile taşınıra veya kıymetli evraka zilyet olmalıdır .
• Eşyanın kiralanandan mücerret çıkartılmış olması, her vakit hapis hakkının düşmesine niçin olmamaktadır.
• Buradaki hapis hakkı, ancak menkul eşya üzerinde kullanılabilir. Para ve alacak senetleri ile diğer kıymetli evrak, konut kirasında hapis hakkı kavramı haricinde kalır. Oysa genel olarak hapis hakkı, TTK. M. 557 anlamında kıymetli evraka bağlanmış olan ve onsuz ileri sürülmeleri ve devirleri mümkün olmayanlar hapis hakkına konu olabileceklerdir .
• Genel hapis hakkı, sadece borçlunun eşyası üzerinde kullanılabilir. Kiralayanın hapis hakkı ise, muayyen şartlar dairesinde, üçüncü kişilere veya ikinci kiracıya ilişkin olup da kiralananda bulunan eşya üzerine de konulabilir.
Üzerinde hapis hakkı kurulacak malın taşınır durumunda olması gerekir. Sadece her türlü göç eder malda hapis hakkının kullanılması mümkün değildir. Zaten kanunda da vurgulandığı üzere, “kiralananın döşenmesine” ve “kullanılmasına” yarayan mallar üzerinde hapis hakkı kurulur. Bunlara örnek, kiralananın döşenmesine yarayan halı, oturma takımları, avize, tablo, lokantadaki masalar, işyerindeki makineler verilebilir. Otomobil, kişisel eşya gibi taşınırlar ise bu kapsam dışında kalmaktadır. İlgili hükmün son fıkrasında ise hapis hakkı kiracının haczi caiz olmayan malları üzerinde kullanılması mümkün değildir.
Üzerinde hapis hakkı kurulacak göç eder eşyanın mülkiyetinin kiracıya ilişkin olması gerekmez. Doğrusu, göç eder mal, kiralananın döşenmesinde ve kullanılmasında yer alıyorsa, bunlar alt kiracıya ilişik olsa bile hapis hakkı kullanılabilecektir (TBK. M. 336/2). Şu farkla ki, alt kiracının aslolan kiracıya borcu ne kadarsa, o borç miktarında hapis hakkının kullanılması mümkündür. Görülüyor ki, buradaki hapis hakkı, ikinci kiracının birinci kiracıya olan borcu miktarıyla sınırı olandır . Örneğin kullanılacak hapis hakkı meblağı 2000 TL.- ve alt kiracının aslolan kiracıya borcu 1300 TL.- ise, alt kiracının malı üzerinde 1300 TL.-lik hapis hakkı kullanılabilecektir.
Ödenememiş kira bedeli alacağının güvencesi olan bu hak, yasadaki düzenlemeye göre, bir alacağın tahsili durumunda değildir. Bu nedenle hapis hakkı bir bakıma da kira bedelinin ödenmesini zorlama amacına yönelik bir yapmış oldurım olarak karşımıza çıkmaktadır.
Hapis hakkını düzenleyen hükümde açıkça, hapis hakkının, ödenmemiş kira bedelleri üzerinde kullanılabileceği düzenlendiğinden, kiralananda meydana gelen zararlar, kira bedeli haricinde kaldığı için, bu zararlara karşılık hapis hakkı kullanılamaz.
Hapis hakkının kullanılmasında yasada belli bir limit öngörülmüştür. İşlemiş bir senelik kira ile işlemekte olan altı aylık kira bedelini karşılayacak şekilde kullanılacağı vurgulanmıştır. Geçmiş bir sene ve işleyecek altı aylık müddetin başlangıcını yasa koyucu göstermemiştir. Bu süreye başlangıç olarak, takip talebini esas almak gerekir. Diğer bir deyişle, takip talebinden geriye doğru bir senelik ve ileriye doğru da altı aylık bir müddetin kira bedeli için hapis hakkının mevcudiyeti kabul edilmelidir .



II. SONUÇ
Kira ilişkisi sona erdiren nedenler hukukumuzda ayrıntılı olarak ele alınmış, çeşitli kira türleri bakımından ayrı ayrı hükme bağlanmıştır. Çalışmamda, genel hükümlere gore değindiğim sona erme sebeplerinin yanı sıra, başka sunum konusunu oluşturan, kanunda ayrıca özel olarak konut ve çatılı işyeri kiraları için farklı sona erme sebepleri yer almamıştır. Bunlar TBK. M. 347 vd. Maddelerinde düzenlenmiş olup, bunlar sırası ile bildirim yoluyla fesih, gereksinim sebebiyle fesih, bayındır ve inşa sebebiyle sona erme, edinim nedeniyle fesih, yazılı üstlenme sebebiyle fesih, iki haklı uyarı sebebiyle fesih ve kiracının konut sahibi olması nedeniyle fesihtir.
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerde hem dil açısından bununla birlikte içerik açısından farklılıklar getirmiş olması sebebiyle bu kanunun yürürlüğe girmesiyle hem Doktrindeki görüşlerin bununla beraber Yargıtay içtihatlarında farklılıklar olacağı kanaatindeyim.
Kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümlerde, kanun koyucu, bazı açıklayıcı ibareler getirerek doktrinde sre gelen tartışmaları da ortadan kaldırmayı hedeflemiştir. Bu hususta ne kadar başarılı olunacağı, uyuşmazlıkların hakkaniyet kuralları çerçevesinde çözülüp çözülmeyeceği ileriki zamanlarda görülecektir. Sadece, incelemelerime gore EBK.’ daki eksiklikleri gidermesi ve bazı yeni hükümler koyması nedeniyle TBK., EBK.’yı bir adım öne götürmüştür.

"Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Mizgin Doğan'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
09.01.2017 21:33
Alıntı ile Cevapla