Yeni Yorum Gönder 
 
Konuyu Oyla:
  • Toplam: 0 Oy - Ortalama: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Kira Hukuku ve Tahliye
Yazar Konu
mavigece
Ziyaretçi

 
Yorum: #1
Kira Hukuku ve Tahliye
Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda yargı bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır.

Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu yüzden, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım.

Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın barış hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine bakılırsa belirlenir.
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın barış hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir.

Gayrimenkul kiraları hakkında Kanun, kısaca 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu fakatç kendini özellikle kira süresi ve tahliye mevzularında göstermektedir. Kiralayanın, kısaca ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan (ev sahibi) ancak birazcık sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve vakitı geldiğinde de evi tahliye eder.

Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.Maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. şu demek oluyor ki, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar sebebiyle tahliye davası açabilir.

Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:

İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz mevzusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim şeklinde tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter yöntemiyle yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk kere kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira sözleşmeı ile meydana getirilen tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez .

Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir .

Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının peşinden ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak veya mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada ergonomik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içinde kullanmalıdır. Aksi şekilde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi yada çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, şu demek oluyor ki genişletilemez, doğrusu evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları haricinde başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Söz mevzusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir . Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bundan önceki bendde olduğu şeklinde kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bundan önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir . Söz mevzusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir.

Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise birazcık daha farklıdır. Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir uyarma çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir öteki şart ise; taşınmazı yine inşaa veya imar amacıdır. Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat bayındır amacıyla yapılmalıdır . Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım hemen sonra ise yine dönecektir. Söz mevzusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içinde tahliye davası açılabilecektir. Sıradan onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki kez geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına uyarı çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 kez kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı uyarı çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Noksan ödemeler için de iki haklı uyarı yargı ifade eder.

Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir öteki şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Bu şekilde bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir.

6570 sayılı kanununun 12.Maddesine bakılırsa de; kira sözleşmesinde aksine izahat olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi yada kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk etmiş olduğu taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. Aksi şekilde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir.

Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile;

İlk şart, 256.Maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir. Bu hüküm genel bir hükümdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki öteki oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır . Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, öncelikle kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek kalmamıştır. Eğer yapılan uyarma amacına ulaşmışsa, kısaca kiracı uyarma üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.

Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260.Maddede düzenlenmiştir. Buna nazaran; Kiracı, süreı gelmiş bulunan sadece ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 gün, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 gmeşhurk süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe sebebiyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ek olarak ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) . Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu uyarı 6570 sayılı kanuna bakılırsa ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir.




KİRA TESBİT DAVALARI:
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce uyarı veya dava istekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde uyarı gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart var ise, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta nazaran kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek kalmamıştır. Dehemmiyet sonuna kadar her vakit dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa nazaran tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine gore yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etkili dışında yapmış oldukları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun bulunduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel sebeplerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o devrin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası bulunduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması icap ettiğini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde bulgu yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.

"6570 Sayılı Kanuna Göre Kira Hukuku Ve Tahliye" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Okay Saday'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
09.01.2017 17:35
Alıntı ile Cevapla