Yeni Yorum Gönder 
 
Konuyu Oyla:
  • Toplam: 0 Oy - Ortalama: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Devre Mülk Yöneticisi
Yazar Konu
mavigece
Ziyaretçi

 
Yorum: #1
Devre Mülk Yöneticisi
1.Devre MÜLKTE YÖNETİCİ

1.1.Genel olarakdevre mülkün varlığını sürdürebilmesi, kendisinden beklenen amacı gerçekleştirebilmesi iyi yönetilmesine bağlıdır. Devre mülk sahipleri devamlı olarak bir arada yaşamamaktadır. Özellikle büyük dönem mülk organizasyonlarında birbirini tanımayan ve bir araya dahi gelemeyecek olan devre mülk sahiplerinin ek olarak ana taşınmazın idaresine katılma hak ve yükümlülükleri karşısında, dönem mülk idaresinin yöneticiye bırakılması yerinde olacaktır. Böylece dönem midealn amaca uygun olarak işletilmesi sağlanacaktır.
Bu ihtiyacı kanun koyucu göz önüne almış ve ilgili yargı ile devre mülke yönetici atanmasını öngörmüştür. Buna gore “dönem mülk hakkı kurulan her yapı yada dışarıdan bir gerçek yada tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak atama ederler. Bu kanunun genel hükümlerine gore atanan yöneticilere dönem mülk yöneticiliği ile ilgili görevler verilebilir” denmektedir.[1] ayrıca, dönem mülk sözleşmesinin içeriğini düzenleyen KMK m.61/I. Fıkrada da devre mülk yöneticisinin seçimine yer verilmiştir.

1.2.Dönem MÜLK YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Yasada yöneticinin hukuki niteliği ile ilgili yargı mevcut değildir. Bu nedenle burada KMK’ ya bakmak gerekir. Kat mülkiyetinde yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil benzer biçimde sorumludur.[2]
dönem mülk yöneticisi, yönetici seçilmekle, devre mülk sözleşmesi, dönem mülk sahiplerinin müşterek mülkiyet hükümlerine göre aldıkları kararlar ve yasa hükümlerine nazaran yapılması gereken işleri yapmakla yükümlü hale gelecektir.

1.3.Dönem MÜLKTE YÖNETİCİ ATANMASI
KMK’da yöneticinin hangi çoğunlukla ve iyi mi atanacağına ilişkin yargı bulunmamaktadır. Yalnızca, KMK m. 61/I. Fıkrasında, devre mülk sözleşmesinin içinde ne olduğu ile ilgili olarak, “yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklarının” devre mülk sözleşmesinde belirlenebileceği düzenlenmiştir.
Bu yargı uyarmanca dönem mülk hak sahipleri yönetici atanması konusunda yargı getirmişlerse öncelikle bu düzenleme geçerli olacaktır. Dönem mülk sözleşmesine yöneticide aranacak özellikler, nasıl ve hangi çoğunlukla seçileceği, vazife süresi, hangi hak ve yükümlülüklere sahip olacağı benzer biçimde hususlarda yargı konabilecektir.
Devre mülk yöneticisini belirleyebilmek için hak sahiplerinin kendi oylarıyla olduğunu gördük sadece yöneticinin görev süresi ile ilgili bir boşluk var ise, sürenin 1 yıl olacağını teamüllerden de anlayabiliri hatta Yargıtay bir kararında bu mevzuya değinmiştir.
T.C. YARGITAY, 18. HUKUK DAİRESİ, E. 1997/7097, K. 1997/8577, T. 2.10.1997

ÖZET: Kat mülkiyeti kanununa bakılırsa, kat mülkiyetinde yönetici 1 yıl için seçilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanununun dönem mülk hakkı ile ilgili 61. Maddesinde devre mülk sözleşmesinde yer almak üzere öngörülen hususlar istisnai yargı teşkil etmektedir. Buna bakılırsa, devre mülk sözleşmesinde yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları tespit edilebilir.

DAVA: Dava istekçesinde yönetimin yasal yönetici seçildiğinin tespiti, karşı dava ile de davalı- karşı davacının yönetici olduğunun tespiti istenilmiştir.

KARAR: Davacı, Akçabük dinlence Köyü ikinci kısım tabir edilen, her birinin üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti tesis edilmiş, parsellerin bağımsız bölümlerinde kurulu devre mülk sözleşmelerine ve yönetim planına nazaran davalı yönetici şirketin görev süresinin sonlandığinin ve temsil ettiği dönem mülk sahiplerinin yaptıkları toplantı sonunda seçilen yönetimin yasal yönetici bulunduğunun tespitini istemiştir. Davalı şirket de dönem mülk sözleşmesi ve yönetim planlarına bakılırsa, kendisinin yönetim hakkına haiz bulunduğunun tespitini karşı dava olarak ileri süre gelmiştir.
Dönem mülk yönetiminin uyuşmazlık mevzusu olduğu parseller üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti tesis edilmiş ve Herdir bağımsız bölüm üzerinde yasaya uygun şekilde dönem mülk hakkı kurulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanununun 61. Maddesinde sözü edilen devre mülk sözleşmeleri ile yönetim planlarında davalı Akyar turizm ve tecim A.Ş.Nin 10 yıllık süreyle ve temsilci ve yönetici olacağı, kabul edilmiştir. Ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili bu hüküm, sözleşmenin ve yönetimin planının tapuya tescilinden itibaren geçerlidir. Geçerlilik süresi ise, yönetim planından anlaşılacağı üzere 3.7.1999 gününe kadardır. Kat Mülkiyeti Kanununa bakılırsa, kat mülkiyetinde yönetici 1 yıl için seçilir ise de, Kat Mülkiyeti Kanununun dönem mülk hakkı ile ilgili 61. Maddesinde dönem mülk sözleşmesinde yer almak üzere öngörülen hususlar istisnai yargı teşkil etmektedir. Buna nazaran, devre mülk sözleşmesinde yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları tespit edilebilir.
O nedenle, tüm bağımsız bölümlerdeki dönem mülk hak sahiplerini bağlayıcı özellikte olan bu sözleşme ile yönetim planında öngörülen temsil ve yönetime ilişkin hususlar kanuna aykırı değildir. O zaman davacı ve karşılık davalının davasının reddi ile davalı ve karşılık davacının görev süresinin 3.7.1999 geçmişine kadar olduğunun tespitine dair hükümde bir isabetsizlik yoktur.
Davalı ve karşılık davacı şirketin yönetici sıfatı, yukarıda sözü edilen devre mülk sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri dairesinde devam etmekte ise de, bu husus, Kanunun devre mülk hükümleri ile düzenlenmeyen ve kural dışı kapsamında olmayan yasanın 38, 39 ve 41. Maddelerinin denetime ilişkin hükümlerinin uygulanmasına engel değildir. Yönetici, devre mülk sahiplerine hesap vermek durumunda olduğu şeklinde, dönem mülk malikleri de bu maddelerde sözü edilen denetimi dönem mülk sözleşmesi ve yönetim planı hükümleri dairesinde icra edebilirler.
SONUÇ: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı - karşılık davacılar yararına takdir edilen 6.000.000’ar TL. Vekâlet ücretinin davacı- karşı davalılardan alınarak davalı - karşılık davacılara verilmesine, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 2.10.1997 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Eğer devre mülk sözleşmesinde yöneticinin seçimine ilişkin hüküm yoksa bu takdirde, boşluğun MK’ nun müşterek mülkiyete ilişkin 624. Maddesi ve KMK’ nun 34. Maddesinden kıyasen yararlanılarak doldurulması mümkündür.[3] Şöyle ki, KMK m. 34’ de, kat mülkiyetine bağlı ana taşınmaz yönetiminde görev alacak yöneticinin ana hem sayı hem arsa hisseı bakımından çoğunluğu oluşturan kat malikleri tarafından atanacağı öngörülmüştür. MK m. 624/III fıkrasında ise bazı idari işlerin ortak sayısı ve pay sayısının yarıdan fazlası bakımından çoğunluğu oluşturan ortaklar tarafından yapılabileceği düzenlenmiştir.
Bu iki hükümden hareketle dönem mülkte yönetici atanmasının önemli yönetimsel iş olduğu dönem mülk sahiplerinin hisse ve paydaş çoğunluğu ile atanabileceği görüşüne katılına bilinir.
1.4.Devre MÜLK YÖNETİCİSİ OLARAK ATANABİLECEK KİŞİLER
KMK’ nun ilgili hükmü uyarmanca, ortakların “kendi aralarında yada dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci” belirleme edebilecekleri hükmü getirilmiştir.

1.4.1.GERÇEK KİŞİ YÖNETİCİ ATANMASI
devre mülk ortakları gerek kendi aralarından gerek devre mülk hak sahibi olmayan, dışarıdan herhangi bir gerçek kişiyi yönetici olarak belirleme edebileceklerdir. Bu konum KMK m. 61 f.2’ de belirtilmektedir. Fıkradaki “dışarıdan” sözcüğü mile ifade edilmek istenen devre mülk sahipleri haricindeki kişilerdir.[4]
Yönetici hukuki işlemleri ve maddi fiilleri yapabilmektedir. Bu özellik göz önüne alındığında yöneticinin fiil ehliyetine sahip olması gereklidir. Temyiz kudretine sahip, reşit ve kısıtlı olmayan hepimiz kaide olarak yönetici olabilecektir.

1.4.2.TÜZEL KİŞİ YÖNETİCİ ATANMASI
Tüm ana taşınmazın idaresini düşünecek olursak bu boyutta bir hizmet, belirtilen işler için gerekli araç ve organlara haiz olarak yeterli sermayeyi bu amaca tahsis etmiş bir tüzel kişinin varlığına ihtiyaç gösterir. Ek olarak, sayısı yüzleri kabul eden bölümlerde minimum 6-8 dönem mülk sahibinin bulunduğunu düşünecek olursak, bu tür bir organizasyonun yürütülmesi için güvenli bir tüzel kişinin yöneticiliği kanaatimce gereklidir.

1.4.3.YÖNETİM KURULU ELİYLE YÖNETİM
devre mülkün, yönetim kurulu eliyle yönetimi hususunda KMK m. 34 f.1 kıyasen uygulanabilecektir. Buna gore, devre mülk sahipleri devre mülkün yönetimini kendi içlerinden veya dışarıdan seçecekleri üç kişilik bir yönetim kurulu eliyle gerçekleştirebileceklerdir.
Yönetim Kurulu üyeleri, yönetim işlerini yaparken birlikte hareket etmek zorundadırlar. Çünkü vekâlet sözleşmesine ilişkin BK m. 395 f. 2 hükmüne nazaran, birden fazla kimse, vekâleti beraber kabul etmişlerse, bu görevin yerine getirilmesini başkasına devre izinli olmadıkça, vekâlet vereni sadece beraber yapmış oldukları işlemlere bağlı kılabilirler. Bk m. 390 f.3 ise “vekil, başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre zorunlu olmadıkça veya tane başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi oluşturmaya mecburdur.” hükmünü taşımaktadır. Buna göre, devre mülk sahipleri, yönetim kurulu üyelerine yönetim işlerinin görülmesi için başkalarını vekil belirleme yetkisi vermişse yada halin icabına bakılırsa vekilin buna mecburi olması yahut başka birini vekil atamanın adet gereği uygun sayılması durumlarında yönetim kurulu üyeleri vekâlet görevinin ifasını başkalarına devredebileceklerdir.
Yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu ile yöneticinin sorumluluğu içinde fark yoktur. Yönetim kurulu üyeleri BK m.395 f.2 gereği yüklendikleri vekâlet görevi dolayısıyla, dönem mülk sahiplerine karşı müteselsilen sorumludurlar.

1.4.4.ANA TAŞINMAZ YÖNETİCİSİNİN GÖREVLENDİRİLMESİ
Kat mülkiyetine bağlı taşınmazlarda kurulacak dönem mülk hakkı açısından gerçekleşebilecek bir diğer ihtimal, ana taşınmazın bağlarımsız bölüm malikleri tarafından KMK m. 34 hükmünce atanmış yöneticilerin hem de dönem mülk yöneticiliği ile görevlendirilmeleridir. Böylece ana taşınmaz yöneticisi KMK m. 35’te belirlenen görevlerin yanı sıra devre mülkün yönetimine ilişkin işleri de yürütecektir. Bu hüküm uygulamadaki gelişme göz önüne alınarak getirilmiş bulunmaktadır. Çünkü bir önceki başlıkta değindiğimiz gibi, yaygın alanda kat mülkiyetine geçilmiş tüm bağlarımsız bölümlerin dönem mülke konu olduğu hallerde devre mülklerle birlikte ana taşınmazın idaresinin tek elden yürütülmesi çok yararlı olacaktır. Dönem midealn bu gelişmesi karşısında anılan uygulamanın bir zorunluluk haline geldiğini savunmak aşırı olmayacaktır.

2.YÖNETİCİNİN GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARI

2.1.YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ
Yöneticinin görev ve yetkileri, devre mülk sözleşmesi yada devre mülk yönetim sözleşmesi ile belirlenebilecektir. Dönem mülk sözleşmesi veya devre mülk yönetim sözleşmesinde yargı bulunmayan hallerde, dönem mülk sahipleri topluluğunun yapılacak işin niteliğine nazaran alacakları kararla yöneticiye vazife vermesi mümkündür.
Dönem mülk yönetiminde işin niteliğinin nasıl saptanacağına ilişkin KMK m. 57 vd. Da hüküm yoktur. Bu konudaki boşluğun KMK m. 652in yollaması ile KMK m. 35’ de düzenlenen kat mülkiyeti ana taşınmaz yöneticisinin görevleri ile doldurulması mümkündür.
KMK m. 35 ve yönetim planında aksine yargı yoksa yöneticinin görevlerinin neler olduğunu tek tek saymıştır. Anılan yargı, yedek hukuk kaideı niteliğindedir.[5] Kat mülkiyeti yönetim planı ile KMK m. 35’deki görevlere ek olarak yeni görevler getirilebileceği gibi, anılan hükümle yöneticiye tanınan yetkilerden bir kısmı yöneticinin elinden alınabilecektir.

Dönem mülk yöneticisinin başlıca görevlerini şu şekilde saptamak mümkündür:
· devre mülk hak sahipleri tarafından verilen kararların yerine getirilmesi
· devre mülke mevzu taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için ihtiyaç duyulan tedbirlerin alınması
· devre mülke konu taşınmazın sigorta ettirilmesi
· dönem mülkte konu taşınmazın ve eklentinin genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ile ana taşınmazın asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigortası ile KMK m. 35 hükmünce toplanacak avans ve masraflarını karşılamak için devre mülk sözleşmesinde gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her dönem süresinin başlangıcında devre mülk hak sahiplerinden avans olarak uygun oranda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için yine ön ödeme toplanması,
· devre mülke bağlı taşınmazın yönetimiyle ilgili öteki tüm ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla dünyaya gelen borçların ödenmesi ve devre mülk hak sahiplerince yetkili kılınmışsa dönem mülk kullanımının dönem sonucu dünyaya gelen bedellerin toplanması
· dönem mülke mevzu taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatların kabulü
· dönem mülkü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
· devre mülke konu taşınmazın korunması ve bakımı için devre mülk hak sahiplerinin yararına olan hususlarda lüzumlu tedbirlerin onlar adına alınması
· devre mülke ilişkin, devre mülk sözleşmesinde ve ana taşınmaz yönetim planında belirlenen borç ve yükümlülüklerle diğer kanuni yükümlülüklerini yerine getirmeyen devre mülk hak sahiplerine karşı dava ve icra takibi yapılması
· Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve dönem mülke mevzu taşınmazın yöneticisi ödatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması, işlerini görecektir.

Sadece devre mülk yöneticisinin görevleri bu sayılanlarla sınırlı değildir. İşin niteliğinin gerektirdiği tüm işleri devre mülk hak sahiplerinin menfaatine olarak yapmak gerekir.
KMK 48 f.1: Ana gayrimenkulün yada ana yapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde vaziyet yönetici tarafınca o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa bağlarımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağlarımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, gömü görevli değildir.

Söz mevzusu taşınmazda yönetici yoksa konum bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine bildirilecektir.
KMK m.64 f.2Big Grinönem süresi nihayetinde tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dehemmiyet sahibinden birisinin yada yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak müracaat, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğmuş hakları saklıdır.
Denilmekle dönem mülk yöneticisinin bu fıkra ihtarnca taşınmazın yönetimsel yoldan boşaltılmasını sağlama yetkisinin olduğunu gösterir.
Dönem mülk yönetimi konusunda kıyasen uygulanacağını belirtilen Kat Mülkiyeti Kanununun dışında, doğacak boşluklar Borçlar Kanununun vekâlet sözleşmesinin hükümleri ile doldurulacaktır. Devre mülk hakkının kat mülkiyetinde kanununda düzenlenen bir hak olduğu aşağıdaki Yargıtay sonucunda da belirtilmiştir.

T.C. YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ E. 2005/4824 K. 2005/10164 T. 15.6.2005

Temyize mevzu iş bu dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk satış sözleşmesinin feshi isteğine ilişkin olup dönem mülk hakkı kat mülkiyeti kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Taşınmazın aynına taalluk etmekte olup, bu kabil satışlarda resmi şekilde yapılması gerekir. Uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için geçerli bir sözleşme olması gerekir. Sözleşme resmi şekilde yapılmamıştır. Bu yüzden 4822 sayılı kanun ile değişik, 4077 sayılı kanundan meydana gelen bir uyuşmazlık yoktur. Dava Borçlar Kanununun Genel Hükümlerine nazaran açılmış sözleşmenin iptali isteğine ilişkindir.
Devre mülk yöneticisi, vazife ve yetkileriyle ilgili olan mevzularda dönem mülk sahiplerini şüphesiz temsil edecektir. Devre mülk yöneticisinin genel yönetim işlerine giren mevzularda devre mülk sahiplerini temsilen dava açması veya dönem mülk sahiplerine karşı oluşturulan bir davada temsil etmesi mümkün olmasına rağmen, yönetim dişi durumunda olmayan bir hususta temsil yetkisi söz mevzusu olmayacaktır.
Devre mülk yöneticisine, dönem mülk mevzusu taşınmazın yönetimiyle ilgili olmayan mevzularda dönem mülk sahiplerince özel temsil yetkisi verilmiş olabilir. Yönetici bu davayı vekil aracılığı ile açıp yürütebilecektir. Örneğin yöneticiye dönem mülk sahibi tarafınca 3. Kişiye karşı müdahalenin önlenmesi davası açma yetkisi verilse dahi bu davayı sadece bir vekil aracılığıyla açıp yürütebilecektir. Yönetici bir tek temsilci sıfatına haizdir.
2.2 YÖNEİCİNİN SORUMLULUĞU
dönem mülk yöneticisi dönem mülk sahiplerine karşı vekâlet hükümlerine karşı sorumlu olacaktır.(BK.386 vd.) Bu sonuca hem KMK. M.38 maddesinin (Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil şeklinde mesuldür) yollamasıyla aynı zamanda dönem mülk yöneticiliğinin özelliklerini dikkate alarak varmak mümkündür
Kat mülkiyeti kanunun yöneticinin hesap vermesine ilişkin39. Maddesinin devre mülkte uygulama imkânı yoktur [6] Çünkü dönem mülkte kat mülkiyetinde olduğu şeklinde organize bir kurul yoktur. Yalnız dönem mülk sahiplerinin oluşturduğu bir topluluk mevcuttur. KMK 39 Yönetici, yönetim plânında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir süre yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilmiş gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bu tarz şeylerin arsa payları ne olursa olsun yönetim plânında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Öğretide bazı yazarlar kat mülkiyetine ilişkin olarak görülen işin niteliğine nazaran kiracı ve sükna hakkı sahiplerine karşıda yöneticinin vekâlet hükümlerini ihtarnca görevli olacağını söylemektedirler[7] ARPACI’nın belirttiği benzer biçimde bu hak sahipleri ile yönetici içinde vekâlet ilişkisi mevcut değildir. Vekâlet ilişkisi kat malikleri ile yönetici arasındadır.[8] Yasada (38) açıkça yöneticinin sorumluluğunun kat maliklerine karşı olduğu belirtilmektedir. Aynı şey dönem mülk bakımından da geçerlidir. Devre mülk yöneticisi, dönem mülk sahiplerine karşı mesuldür.
Dönem mülk yöneticisinin görevlerini ifa etmesinden yada etmemesinden doğacak zararlardan sorumluluğu mevzusunda işçinin hizmet akdinden dünyaya gelen sorumluluğuna ilişkin BK.320 vd. Maddeleri kıyasen uygulanacaktır.
KMK. M. 48’in yukarıda da belirtildiği üzere, dönem mülk taşınmazın tamamen yahut kısmen harap olması halinde durumun dönem mülk yöneticisi tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu idaresine, devre mülk sahiplerine ve dönem mülkte sınırlı ayni hakka sahip olanlara bildirmesi gerekir. Bu bildirim kat mülkiyetinde ki bildirime nazaran daha önemlidir. Çünkü devre mülk sahipleri dönem mülkte devamlı oturmamakta ve ilgileri de az olmaktadır. Devre mülk harap olmasından doğmuş zararları bağlarımsız bölümü yıkılan maliklerle birlikte dönem mülk sahibi müteselsilen görevli olmalıdır.
2.3YÖNETİCİNİN HAKLARI
Yöneticinin hakları devre mülk sözleşmesinde, dönem mülk yönetim sözleşmesinde belirlenebilecektir. Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yöneticinin hakları mevzusunda BK. M. 394 kıyasen uygulanacaktır. Madde 394: Vekilin usulü dairesinde müvekkilünbihi ifa için yaptığı masrafı ve verdiği avansları, müvekkilin, faiziyle birlikte vermesi ve vekilin deruhte eylediği borçlardan onu kurtarması lâzımdır.
Vekil, vekâleti ifa dolayısıyla uğramış olduğu zarar ve ziyanın tazminini müvekkilinden isteyebilir. Meğerki müvekkil bu hususta kendisinin su'nu taksiri olmadığını kanıtlama eyleye.

Buna bakılırsa;
●Yönetici vekilin haiz olduğu ücreti isteme,
●Yapmış olduğu harcama ve ösöylediği avansların dönem mülk sahiplerince ödenmesini isteme,
●devre mülk sahipleri hesabına girmiş olduğu borcundan kurtulmasını isteme
●Kendisine ön ödeme ve karşılık sağlanmasını isteme
●Uğradığı zararlarının tazminini isteme gibi haklara sahiptir.[9]
Kat mülkiyeti kanununu madde 40 da her ne kadar ücrete ilişkin hususlar açıklansa da dönem mülk yöneticisin ücret isteme hakkını bu maddeye gore kıyasen uygulayamayız.[10] dönem mülk mevzusunda mülk yöneticisinin ücreti konusunda vekilin haklarına ilişkin BK. 386 son fıkra hükmü uygulanacaktır. Madde386- Vekâlet, bir akittir ki onunla vekil, mukavele dairesinde kendisine tahmil olunan işin idaresini veya karşılık eylediği hizmetin ifasını iltizam eyler.
öteki akitler hakkında kanunu hükümlere tâbi olmayan işlerde dahi, vekâlet hükümleri cari olur.
Mukavele yada teamül var ise vekil, ücrete müstahak olur.
Vekâlet sözleşmesinde ücretin belirlenmesinin zorunlu olup olmadığı tartışmalı bir husustur. BK 386 son fıkraya gore ücret vekâletin kanuni ve mecburi bir unsuru değildir. Sadece sözleşme ile kararlaştırılmışsa veya teamül varsa vekil ücrete hak kazanır. Bu yargı Roma hukukundan günümüze gelmiştir, Roma hukukunda vekâlet, müvekkillin hak ve menfaatlerini korumak için hatır olarak vekil tarafınca yerine getirilen onurlu bir meslek sayılıyordu. Vekil müvekkillini dava edebiliyor ama karşılığında bir ücret talep edemiyordu ancak müvekkil meydana getirilen işin karşısında vekile özsevi hediyesi veriyordu. Artık günümüzde maddi eylemlere ilişkin vekâlet sözleşmeleri hariç vekilin hizmeti çoğu zaman bir ücret gerektiren hizmetler olarak kabul edilmektedir.
Vekâlet sözleşmeleri için dile getirdiğimiz bu hususlar devre mülk yönetim sözleşmeleri inde geçerli olacaktır. Dönem mülk yöneticisi de devre mülk sahipleri ile yaptıkları sözleşme hükümlerine nazaran ücret isteyebilecektir. Sözleşmede ücret tayin edilmiş ancak miktar belirtilmemişse sonradan ücret miktarı belirlenecektir.
Aslı problem yönetici ile mülk sahipleri içinde ücrete dair herhangi bir yargı olmadığı zaman karşılaşılmaktadır. KMK 40 devre mülk yöneticisinin ücrete ilişkin uygulamasında kıyasen uygulayamayız. Bunun için dönem mülk yöneticisinin ücret isteyip istemeyeceğini teamüllere göre belirleyeceğiz, sonuç olarak dönem mülk yöneticilerin ilişkin teamülleri tespit ettirilmelidir. Günümüzde ücretsiz iş görme alanı fazlasıyla daraltılmıştır. Ücretsiz iş görme daha çok yakın akrabalarda görülmektedir. Dönem mülk sözleşmelerinin çoğunluğunu incelediğimizde yöneticinin ücrete ilişkin hükümlerinin varlığını görürüz bu durum ülkemizde devre mülk yöneticilerinin ücret almış olduğunın bir teamül bulunduğunun göstergesidir.
Eğer devre mülk yöneticisi tüzel birey ise TK. M.18 gereği tüzel fert yöneticisi tacir sayılacaktır. TK. M 22 tacir, tacir olsun ya da olmasın ticari işletmesi ile ilgili hizmet sunmuş olduğu kişilerden ücret talep edebilecektir.
Kat mülkiyetine doğal olarak bir taşınmazda kurulan devre mülkte, ana taşınmaz yöneticisi bununla beraber dönem mülk yöneticiliği görevini de yapıyorsa ücret nasıl belirlenecektir? Burada ikili bir ayrım yapmak gerekmektedir. Ana taşınmazın tüm bağımsız bölümleri dönem mülke mevzu ise dönem mülk yöneticisi ister dönem mülk sahibi olsun ister dışardan olsun bir ücretinin istenmesini talep edebilecektir. Dönem mülk yöneticisi aynı zaman da devre mülk sahibi ise KMK. 40 son fıkra uygulanarak yöneticinin düzgüsel yönetim giderlerinin yarısından muaf tutularak ücreti ödenmez. Çünkü bu hüküm kat mülkiyetinin yapısı dikkate alınan bir yargı olup, devre midealn yapısına uymamaktadır. Devre mülk yöneticisi, devre mülk sahibi olup olmadığına bakılmaksızın ücret istemelidir.[11] Taraflar ücretin miktarı mevzusunda anlaşırlarsa problem yoktur. Anlaşamazlarsa ücret egemen tarafınca belirlenecektir. Eğer ana taşınmazın tamamı değil de bir kısmı bağımsız bölümleri dönem mülke konu ise ana taşınmaz yöneticisi, devre mülk mevzusu olmayan bağımsız bölüm maliklerinden paylarına düşen ücreti isteyecektir. Dönem mülk konusu bağlarımsız bölümlerde ise hem payları oranında o bağımsız bölüme olan ücreti bununla birlikte ek olarak dönem mülk yöneticiliği için ayrı bir ücret isteyebilecektir. Zira ana taşınmaz yöneticisi ile devre mülk yöneticisinin görevleri aynı değildir.

3.YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi her şeyden önce dönem mülk sözleşmesi, devre mülk yönetim sözleşmesi veya dönem mülk sahiplerinin yönetici ile yapmış oldukları sözleşmelerde bir süre öngörülmüşse bu sürenin bitiminde son bulacaktır.
Yöneticinin dönem mülk sona ermesiyle de sona erecektir. Zira yöneticinin varlığı devre midealn varlığına bağlıdır. Devre mülkü sona erdiren başlıca sebepler şunlardır:
●devre mülk taşınmazda ortaklığın giderilmesi,
●devre mülk irtifak sözleşmesi belli bir süreye bağlanmışsa ise bu sürenin dolması,
●dönem mülk taşınmazın yok olması yada mesken niteliğini kaybetmesi,
●dönem mülk irtifakını devre mülk sahiplerinin kendi iradeleri ile son vermesi,
●devre mülk konusu taşınmazın kamulaştırılmasıyla devre mülk irtifakı sona erecektir
●dönem mülk, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağlarımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi ile dönem mülk yöneticisinin görevi de sona erecektir.
Dönem mülk yöneticisinin görevinin sona ermesi hususunda dönem mülkün yapısının elverdiği ölçüde vekâlet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin BK. 396–398 hükümleri ve genel olarak sözleşmelerin sona ermesine ilişkin hükümler (BK.21.31) de uygulanacaktır.[12]
Borçlar kanununa gore vekâletten azil ve vekâletten çekilme her süre mümkündür. Ancak uygun olmayan bir zamanda meydana getirilen vekâletten istifa karşı tarafın zararının tazmin borcu doğurmaktadır. KMK 41 uyarmanca kat malikleri kurulu haklı bir nedenin çıkması halinde yöneticiyi her süre değiştirebileceklerdir. Bu iki hüküm karşılaştırdığında normal vekâlet sözleşmesinin sona erdirilmesi için haklı bir sebebi aranmazken, kat mülkiyetinde yöneticilik görevinden azil için haklı bir sebebin varlığının arandığı görülmektedir.
Vekâlet sözleşmelerinde müvekkil birden fazla ise her birinin vekili azil etme hakkına sahip olmasına karşın kat mülkiyetinde ve devre mülkte kat maliklerinden yada devre mülk sahiplerinden her birinin bu şekilde bir hakkı yoktur. Kat mülkiyetinde olduğu gibi dönem mülkte de yöneticinin atanması ve azli dönem mülk sahiplerinin hisse ve paydaş çoğunluğunun oyu ile mümkündür.
Devre mülk alıcıları satış sonrası hizmetlerin aksamayacağına güvenerek devre mülk satın almaktadırlar. Dönem midealn işletilmesinden, personelinden, araç ve gereçten görevli olan yöneticinin haklı bir sebep olmadan azil edilmesi veya görevinden çekilme etmesi devre mülk alıcılarını güvensizliğe itecektir.
Ayrıca öğretide taşınmazların yönetimi sözleşmelerin kendine özgü yapısı olan devamlı sözleşmeler olduğu kabul edilmektedir. Dönem mülk yönetim sözleşmesinin de taşınmazları yönetim sözleşmesinin özel bir türü olarak sürekli bir sözleşme olarak kabulü gerekir. Dolayısıyla bu sözleşme ile yönetici kesintisiz bir hizmeti üstlenmiş olacaktır.
Bu nedenlerle devre mülk sözleşmesi, dönem mülk yönetim sözleşmesi yada genel hükümlere göre yapılacak sözleşme ile yöneticinin azledilmeyeceği ve istifa edemeyeceği kararlaştırılabilecek midir? Öğretide[13] acentelik, taşınmazların yönetimi, kıymetli evrakın idaresi şeklinde bazı atipik vekâlet sözleşmelerinde BK 396’daki sebep göstermeksizin tek taraflı geri alma hakkının uygulanmayacağı yalnız haklı nedenlerle fesih yoluna gidilebileceği kabul edilmektedir.
PEYER belirttiğimiz atipik vekâlet sözleşmelerine BK 396 uygulanmayınca bu sözleşmelerin sona ermesi açısından MK.M.1’e göre doldurulması ihtiyaç duyulan bir boşluğun doğmayacağını savunmaktadır. Yazara öre, bu sözleşmeler “sürekli sözleşmelere haklı nedenlerle son verilebileceği ilkesine dayanılarak sona erdirilebilecektir.” Yazar her somut vakada karşı tarafın sözleşmesin bir süre devam ettirilmesindeki yararına karşın, sözleşmeye erken son vermeyi gerektiren objektif olarak haklı sebeplerin var olmadığının hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak tespit edebileceğini belirtmektedir.[14]
Taşınmazların yönetimi sözleşmesinin özel bir türü olan dönem mülk sözleşmelerinde de yukarıda belirtilen görüşler geçerli olacaktır. Yöneticinin çekilme edemeyeceği ve azledilemeyeceği dönem mülk sözleşmesi, devre mülk yönetim sözleşmesi yada genel hükümlerle göre yapılacak olan sözleşme ile kararlaştırılabilecektir.
Devre mülk sözleşmesi veya öteki sözleşmelerde yöneticinin azil ve istifasının geçerli olmayacağına ilişkin hükümlerin yanında hangi durumların gerçekleşmesinin haklı niçin sayılacağının belirtilmesi yararlı olacaktır böylece tarafların tadı davranışları önlenmiş olacaktır. Haklı nedenler sözleşme ile saptanmasa dahi haklı sebeplerin var olup olmadığı hâkim kendisi hakkaniyet kurallarına bakılırsa belirleyecektir.


"Devre Mülk Yöneticisi" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Selim Balku - Nilüfer Çetin'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
09.01.2017 23:16
Alıntı ile Cevapla