Yeni Yorum Gönder 
 
Konuyu Oyla:
  • Toplam: 0 Oy - Ortalama: 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Ayrık Nizam Yapılaşmada Sınır Duvarı İle İlgili Uyuşmazlıklar
Yazar Konu
mavigece
Ziyaretçi

 
Yorum: #1
Ayrık Nizam Yapılaşmada Sınır Duvarı İle İlgili Uyuşmazlıklar
İnceleme konumuz, imar planı bulunan ve ayrık yapılaşma hükümlerine doğal olarak iki taşınmaz arasındaki sınıra inşa edilen duvarla ilgili uyuşmazlıklardır. Mevzu aşağıda sual-yanıt şeklinde incelenmiştir.

1)SINIR DUVARLARI İLE İLGİLİ İMAR MEVZUATI HÜKÜMLERİ NELERDİR?

Sınırlarla ilgili olarak ilk önce uyulması ihtiyaç duyulan, bayındır planı notlarıdır (hükümleridir). Örneğin plan hükümlerinde bahçelerin duvar yerine birbirinden bodur bitkilerle ayrılması zorunluluğu getirilebilir. Bundan başka duvar yüksekliği için Yönetmeliklerin altında yükseklik öngörülebilir. Çok dik yada engebeli yahut jeolojik açıdan sakıncalı yerlerde ilgili idareler plan notları ile istinat (dayanma) duvarı2 yapılması zorunluluğu getirebilir. Bu halde ilk bakılacak şey plan hükümleridir (plan notlarıdır).

Genel anlamda uygulamada, parsellerin tabi olduğu bayındır planı plan notlarına baktığımızda, belirtilmeyen hususlarda Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine (PATİY) atıf yapıldığı görülmektedir. Bu Yönetmeliğin ilgili hükümleri şöyledir;

m 55 -*Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde (0.50) m. Yi, gerisinde ise (2.00) m. Yi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri (1.00) m. Yi aşmayan parmaklık yapılabilir. Fazla eğilimli ve çekince arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir.
M 31/4-d gereği, “Binaların yan ve arka bahçelerinde kazı ve tesviye yapılması hallerinde binalarda ve komşu parsellerde yer edinen binalarda herhangi bir zarar oluşmaması bakımından projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil lüzumlu tüm önlemler alınır”.
M 33/5 Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiç bir şekilde kullanma izni verilmez.
Geçici m 4 “Kotlandırma ve arka bahçelerin tesviyesi komşu parsellerdeki uygulamalara bakılırsa yapılır. Bu imar adalarında yapı yaklaşma mesafeleri ve açık ve kapalı çıkma ölçülerini imar durumu belgesinde belirlemeye ilgili idaresi yetkilidir”.

Konu ile ilgili Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinde ise;

“MADDE 7.33 BAHÇE DUVARLARI VE BAHÇE DÜZENLEMESİ
1) Ön Bahçe Duvarları :
Bahçe duvarlarının yol üstüne isabet eden kısımlarının yaya kaldırımından itibaren yükseklikleri, har****a dahil (0.50) metreyi geçemez. Bu duvarların üzerinde ek olarak görüşü kapamayacak şekilde (1.00) metre yükseklikte parmaklık yapılabilir. Eğilimli yerlerde yüksekliği yaya kaldırımından (1.00) metreyi aşmamak üzere kademelendirilebilir
Açık beyaz perde, tiyatro, gazino şeklinde korunması gereken yerlerde, komşuların görüşüne engel olmamak şartıyla (3.00) metre yüksekliğinde duvar yapılmasına izin verilebilir. Bu yerler başka amaçla kullanıldığı takdirde duvar yıktırılır ve yönetmeliğin hükümleri uygulanır.
Resmi binalar ile sanayi tesislerinin bahçe duvarları bu madde hükümlerine doğal olarak değildir.
2) Yan ve Arka Bahçe Duvarları:
Bu duvarların tabii veya tesviye edilmiş zeminden yüksekliği (2.00) metreyi geçemez. Doldurulmak suretiyle tesviye edilmiş bahçelerde bu yükseklik doğal zeminden itibaren ölçülür. Ayrıca bunların üzerine görüşe engel olmayacak şekilde (1.00) metre yüksekliğinde parmaklık yapılabilir.
3) İstinat Duvarı Yapılacak yerler :
Dik eğimli ve çekince gösteren veya bahçe seviyesi yola göre yüksek olan parsellerde, projesi yapılıp ilgili Belediyesince onaylanarak ruhsat verilmesi koşulu ile istinat duvarı yapılması zorunludur.
4) Bahçe düzenlemesi :
Ayrık ve ön bahçeli blok nizama tabi parsellerde bulunan bahçeler ile birden fazla istinat duvarı gerektiren bahçelerde, istinat duvarları arasındaki terasların bitkilendirilmesi, ağaç dikimi, zemin ve bahçe düzenlemesi yapılacaktır.
Arazi meyili nedeniyle bahçe düzenlemelerinde gerekecek istinat duvarlarının yüksekliği (2.00) metreyi aşamaz.
Ön bahçe mesafeleri içerisinde; bahçenin bina çıkma altına rastlayan kısımlarında yapılabilecek (0.40) metre derinliği aşmayan tesfiye niteliğindeki düzenlemeler haricinde yol seviyesinin altında hafriyat yapılamaz.
Bahçe düzenlemesi tamamlanmamış yapılara kullanma izni verilemez”

denilmektedir.

2)SINIR DUVARLARI RUHSATA TABİ MİDİR?

Görüldüğü üzere “bahçe duvarı” ve “istinat duvarı” olmak üzere iki ana tip betonarme duvar öngörülmüş durumdadır. İstinat duvarının ruhsata tabi olduğu ve projesine bakılırsa yapılması gerektiği yukarıdaki hükümlerle sabittir.

Bahçe duvarının da ruhsata doğal olarak olması gerekir. Şöyle ki;

a)Yapı; karada ve suda, sürekli veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bu tarz şeylerin ilave, değişim ve tamirlerini içine alan durağan ve devingen tesislerdir (İmar Kanunu m 5). Buna göre beton bahçe duvarının “yapı” ödatında olduğu tartışmasızdır.

B)Yapı, bayındır planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir (İmar Kanunu m 20).

C)Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi döşem tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine gore belediyelerce hazırlanacak bayındır yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (İmar Kanunu m 21/3).

Görüldüğü benzer biçimde Kanunda bahçe duvarının ruhsata tabi olmadığına bir düzenleme yoktur. Nitekim Danıştay da bahçe duvarlarının ruhsata tabi olduğu; en azından mimari projede gösterilmesi gerektiği düşüncesindedir.

* “Dava, Ankara, Yenimahalle, Çayyolu Köyü, ... Ada, ... Parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan dubleks evlerden 5, 9, 13, 38 ve 39 kapı numaralı binaların önüne ve çevresine yapmış oldurılan ruhsatsız duvarların 3194 sayılı İmar Yasası'nın 32. Maddesi uyarmanca yıktırılmasına ilişkin 7.3.2000 günlü, 651-1036 sayılı Yenimahalle Belediye Encümeni sonucunın iptali istemiyle açılmıştır… Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. Ve 19. Madde hükümleri dikkate alındığında, kooperatiflerde pay sahiplerinin ortak yerlerde kullanım hakkına haiz oldukları, ancak mimari projesinde yada bayındır planında özel yargı olmaksızın bütün pay sahiplerinin rızası alınmadan ortak yerlerde inşaat yapılması, ortak yerin bir kısmınün ayrılıp kendi kullanımına özgülenmesinin mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır. Her ne kadar, Ankara Büyükkent Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 64/4-6 maddesi ile bahçe duvarının ruhsata doğal olarak olmadığı hükme bağlanmışsa da, yukarıda yer verilen açıklamalar karşısında, kooperatiflerde, bayındır planında yada mimari projede bahçe duvarı yapılmasına olanak tanınması halinde, yapılacak bahçe duvarının Yönetmeliğin anılan hükmüne göre ruhsata tabi olup olmadığının belirlenmesinin gerekeceği, aksi şekilde bu hükmün uygulanması olanağının bulunmadığı açıktır. Vakada, uyuşmazlığa mevzu taşınmazların yer aldığı kooperatifin ortak alanına yönelik olarak bahçe duvarı ile alanın bir kısmının taşınmaz maliklerince ayrılabileceği yönünde mimari projede yargı bulunmaması ve imar planı notlarında da bahçe duvarı yapılmamak koşulu ile ifraza izin verileceğinin belirtilmesi karşısında, yapılan bahçe duvarlarının Ankara İmar Yönetmeliği kapsamında ruhsata doğal olarak olmadığından söz edilemeyecektir. Bu durumda, ruhsatsız ve projeye aykırı olarak meydana getirilen bahçe duvarlarının yıktırılmasına ilişkin işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.”3

PATİY m 63 hükmünde, “bayağı tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvarı, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak ve benzeri elemanların tamirleri ruhsata tabi değildir” denilmekteyse de, bu hükmün bahçe duvarı yapımı değil, tamiri ile ilgili olduğu açıktır. Bir başka anlatımla bahçe duvarının tamiri ruhsata doğal olarak değildir. Yoksa yapımı değil!

* “…ön tarafta 1,00 m. Yüksekliğinde, 8,00 m. Uzunluğunda bahçe duvarı yapılmak suretiyle ilave inşaat yapıldığının, 29.02.2008 tarihli yapı tatil zaptı ile tespit edilmesi üzerine, dava konusu 13.01.2009 günlü, 115 sayılı belediye encümeni kararı ile anılan imalatların yıkılmasına karar verildiği, bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmıştır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 55. Maddesinde bahçe duvarlarının hangi şartlarda ve ölçülerde yapılacağı düzenlenmiş olup, yapılacak olan bahçe duvarının bu şartlara ve ölçülere uyup uymadığının belirlenebilmesi ve imar düzeninin sağlanabilmesi için bahçe duvarı için ruhsat alınması gerekeceği tabiidir. Öte taraftan; aynı Yönetmeliğin 63. Maddesinde ruhsata tabi olmayan işler sayılırken bayağı tamir ve tadiller ile korkuluk, pergola ve benzerlerinin yapımının ruhsat gerektirmediği belirtilerek bahçe duvarı yapımı ruhsat gerektirmeyen işler arasında sayılmamış, sadece bahçe duvarının tamirinin ruhsat gerektirmediği belirtilmiştir. Bu durumda, bahçe duvarı yapımı ruhsata tabi olduğundan, dava mevzusu 13.01.2009 günlü, 115 sayılı Belediye Encümeni kararının bahçe duvarına ilişkin kısmının iptali yolundaki temyize konu İdare Mahkemesi sonucunda hukuki isabet görülmemiştir.”4

3)SINIRDA YAPILAN DUVARIN MÜLKİYETİ KİME AİTTİR?

İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırı olanklar, aksi kanıtlama edilmedikçe5, her iki komşunun paylı malı sayılır (TMK m 721). Burada, müşterek iyelik hükümlerinin uygulanması için iki taşınmazı birbirinden ayıran yapının sınır üzerinde kalması gerektiği doktrinde kabul edilmektedir. Doktrin görüşüne göre, sınır çizgisinin iki yanında her iki taşınmaz üzerinde de yer edinen bu iki parçanın birbirine eşit olması zorunlu değildir. Örneğin sınır çizgisi üzerindeki 30 santimetre genişliğindeki duvarın 20 cm’si (A) parselinde 10 santimetre si de (B) parselinde kalıyorsa gene ortaklaşa mülkiyet hükümleri uygulanacaktır.6

Buna gore, sınırı belirleyen yapının sınır çizgisine bitişik ve sınırın yanında yer alması halinde, artık ortaklaşa iyelik hükümleri uygulanamayacağı ve bütünleyici parça ilkesi gereğince, sınır yapısı, içinde kaldığı taşınmaz malikine ilişkin olacağı kabul edilmektedir.7 Bu görüşe katılmıyorum. Sınır boyunca uzanan yapının bir kısmının sınır çizgisine bitişik, bir kısmının ise sınır çizgisi üzerinde olması durumunda nasıl bir değerlendirme yapılacaktır? Kanımca, amaçsal yorum ve değerlendirme yapılmalıdır. Sınırlık işlevi görme amacıyla meydana getirilen yapının sınıra bitişik yada sınır üstünde kaldığına bakılmaksızın yapı üzerinde paylı mülkiyet hükümleri uygulanmalıdır. Özellikle, sınırla ve sınır yapısıyla ilgili kasti olmayan ölçme veya yapım sırasındaki hatalar sebebiyle sınır yapısının mülkiyetinin değişimine yol açacak yorumlara başvurulmamalıdır.

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırı olanklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.8 Arazinin sınırı olanklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun (İmar Kanunu) hükümleri saklıdır (TMK m 749).

Buna nazaran sınırdaki duvarı kim yaparsa yapsın, bir başka anlatımla duvarın giderlerini kim karşılarsa karşılasın TMK m 749 gereği, paylı mülkiyet (TMK m 688 vd.) söz konusudur. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır (TMK m 688/2).

Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bu tarz şeylerin giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür (TMK m 750).

Paylı mülkiyetten dünyaya gelen yada paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Oranına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TMK m 694).

Doktrin ve Yargıtay görüşüne göre ortak kullanım yetkisi yalnız sınır yapısı için geçerli olup, sınır yapısı altındaki toprak parçasını kapsamaz.9

* “…Dosya içinde ne olduğu ve toplanan delillerden, davalı Kooperatifin 41 parsel sayılı taşınmaza yapmış veya yaptırmış olduğu*istinat duvarının temelini oluşturan pabuç kısmının davacının paydaşı olduğu 36 parsel sayılı taşınmaza toprak altından tecavüzlü olduğunun bilirkişi raporunda bildirildiği anlaşılmaktadır. Bilinmiş olduğu üzere, Türk çağdaş Kanununun 718. Maddesi; " arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsar" hükmünü; aynı Yasanın 683/2. Maddesi de;" taşınmaz malikinin malını haksız olarak elinde bulunduran hiç kimseye karşı istihkak davası açılabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir" hükmünü öngörmektedir. Somut olayda, her iki taşınmazın duvar pabucunun davacının paydaşı olduğu taşınmaza zemin altından tecavüzlü olduğu bilirkişi raporu ile saptandığına bakılırsa, yukarıda değinilen yasal düzenleme ve ilkeler gözetilmek suretiyle davanın kabülüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle reddedilmesi doğru değildir.”10

Taşıyıcı nitelikteki istinat duvarlarının altında inşaat ve duvar yapım tekniği gereği zorunlu olarak yer alması gereken pabuç kısımları bakımından yukarıdaki karar ve görüşe katılmak mümkün değildir. Ancak mecburi olmayan toprak altı yapılar bakımından, Yargıtay ve doktrin görüşü kabul edilebilir.


4)PAYDAŞLARDAN BİRİ TARAFINDAN SINIR DUVARINA DOĞRUDAN MÜDAHALEDE BULUNULABİLİR Mİ?

Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını negatif şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür (TMK m 737/1).

* “…İcra ve İflas Kanununun 30. Maddesi hükmü gereğince de; bir işin yapılmasına dair olan ilamın icra müdürlüğüne verilmesi üzerine borçluya bir icra emri gönderilerek ilamda gösterilen süre içinde ve eğer süre verilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanları atama edilerek icra müdürlüğü tarafından o işin yapılması emredilir. Borçlu emir gereğini yerine getirmezse lazım gelen harcama icra müdürü tarafından bilirkişiye hesaplattırılarak ek olarak bir hüküm gerekmeksizin bu harcama borçludan öğrenim edilir. Dosya içindeki bilirkişi raporundan her iki taşınmaz arasında oluşan kot farkının davacı ve davalının farklı tarihlerdeki toprak tesviyesi sonucu meydana geldiği anlaşılmıştır. Bu yüzden mahkemece davalı A. Ç.'ın toprak kaymasına yol açan arazi tesviyesi şeklindeki elatmasının önlenmesine, taşınmazların ortak sınırına yapılacak istinat duvar bedelinin 1/2'şer oranında taraflara yükletilmesine karar verilmesi gerekirken istinat duvar bedelinin 1/2 payının davalı A. Ç.'dan tahsili ile davacı Y. O.'ya verilmesine şekilinde yargı kurulması doğru görülmemiş, şundan dolayı sonucun bozulması gerekmiştir.”11

Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır (TMK m 738/1). Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar özel kanunlarla (İmar Kanunu) belirlenir (TMK m 739).

* “Dava, davacı ile davalı taşınmazları içinde bulunan istinat duvarının yıkılarak yine yapmış oldurılması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya içinde ne olduğu ve toplanan delillerden; davacının taşınmazı ile davalı taşınmazı içinde kot farkı bulunduğu ve arazinin bu yapısı sebebiyle iki taşınmaz arasına istinat duvarının yapılmasının zorunlu olduğu tartışmasızdır. Aslına bakarsan bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bilindiği gibi uygar Kanunun komşuluk hukukuna ilişkin 737. Ve 738. Maddeleri kusursuz mesuliyet ( objektif mesuliyet ) ilkesini getirmiştir. Komşuluktan doğmuş uyuşmazlıkların çözümünde gözetilmesi ihtiyaç duyulan diğer bir ilke de özverinin ( fedakarlığın ) vakaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesidir. Başka bir deyişle, her taşınmazın maliki komşuluk hukukundan doğmuş yetkilerini kullanması için lüzumlu işlere ve bu tarz şeylerin giderilmesine kendi yararlanma oranında katılmakla yükümlüdür ( M. Y. M. 750 ). Somut olayda zarar verici durumun davacının kusuruyla oluştuğunu kabul etme olanağı yoktur. Nevar ki, tabiat vakalarının zaman içinde ortaya çıkardığı ve giderilmesini kaçınılmaz hale getirdiği bir zararın varlığı da açıktır. Hal böyle olunca hak ve nefaset kuralları gözetilerek, yanların katılımları sağlanmak suretiyle uzman bilirkişi raporunda işaret edilen istinat duvarının müşterek yapmış oldurılmasına karar verilmesi gerekirken tüm yaptırım ve giderlerinin davalılara yükletilmesi doğru değildir.”12

Yukarıdaki hükümler dikkate alındığında, sınır duvarına müdahalede, komşu taşınmaza ve taşınmaz üzerindeki şeylere zarar verilmemesi gerekmektedir.

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören yada zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Başat, mahalli âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğmuş zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m 730).13

Aynı şekilde, Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin mevzularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme* yapabilirler. Sadece, bu şekilde bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:

1. Paylı iyelik mevzusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,

2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden yada ziyanın artmasından korumak için derhâl alınması ihtiyaç duyulan önlemleri bütün paydaşlar hesabına* almak (TMK m 689).

Yargıtay’a göre sınır yapısının bayındır mevzuatına aykırı olması, komşu malike doğrudan bu yapıya müdahalede bulunma yetkisi vermez.

* “…Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının .. Parsel sayılı, davalıların ise .. Parsel sayılı taşınmazların maliki oldukları, davalıların kendi taşınmazı içerisine davacı parseli yönünde*istinat duvarı*inşaat ettikleri, bilirkişilerce bu duvarın evsafa uygun olmadığının ve yükseltilmesi gerektiğinin bildirildiği, davalıların eyleminden ötürü davacı parseli içindeki muhdesatın duvarının yıkıldığı, anılan muhdesatın imara aykırı olduğu anlaşılmaktadır. Hemen belirtmek gerekirki, TMK.'nun*683.Maddesinde; malikin taşınmazı üzerinde yararlanma, kullanma ve tasrruf yetkilerine sahip olduğu ve 2. Fıkrasında da, her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebileceği öngörülmüştür. Somut olayda, muhdesatın duvarının yıkılmasının davalının eyleminden kaynaklanması halinde, bu eylemin karşılığı olarak elatmanın önlenmesine karar verilmesi ve varsa zararın giderilmesi yasal bir zorunluluktur. Muhdesat yahut binanın imara uygun olmaması bayındır mevzuatını, idari yaptırımı ve idari yargıyı ilgilendirip, kişiye başkasının taşınmazı üzerindeki imara aykırı olan bu yapının yıkılmasına neden olma hakkı vermez. Öte yandan, davalı tarafınca inşa edilen*istinat duvarının kafi olmadığı açıktır. Yasal ve yargısal uygulamada eminlık kazanmış ilke ihtarnca TMK'nun*750.Maddesinin bu tür vakalarda uygulanabileceği de kabul edilmektedir. Hal bu şekilde olunca, mahkemece yine keşif yapılarak varsa davacıya verilen zararın tespit edilmesi, ihtiyaca uygun olarak inşaa edilmesi istenilen*istinat duvarının nitelikleri ve maliyetinin belirlenmesi, ayrıca TMK 'nun 750.Maddesinin de gözetilmesi, özgüıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.”14

Kanımca, komşu taşınmazdaki binalara ve öteki yapılara (örneğin yol, yüzme havuzu, foseptik vs.) zarar vermeyecek şekilde, imara aykırı sınır yapısını ortadan kaldıran ve bunu imara uygun bir halde yeniden inşa eden malik, yıkım ve ortadan kaldırma harcamalarının hepsinı, tekrar yapım masraflarının da yarısını karşı taraftan isteyebilmelidir. Özellikle imara aykırı sınır yapısı hakkında yetkili idare tarafından alınmış yıkım kararı bulunması halinde, komşu taşınmaza zarar vermeyecek şekilde sınır yapısını kaldıran malikin görevli tutulmaması gerekir. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun (İmar Kanunu) hükümlerinin saklı olduğuna dair TMK m 749 ve kazı ve yapılarda uyulması gerekli kuralların özel kanunlarla (İmar Kanunu) belirleneceğine dair TMK m 739 hükümlerinin dikkate alınması gerekir.


5)SINIR YAPILARI İLE İLGİLİ muhtemel İHTİlaflar VE ÇÖZÜMLERİ

a)Düz Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra meydana getirilen Duvar: Bu benzer biçimde hallerde, duvarın yanal yük taşıması, bir başka anlatımla istinat duvarı görevi görmesi söz konusu olmayacağından, sınır duvarı harcamalarının taşınmaz malikleri tarafından ortaklaşa karşılanması gerekir. Taşınmaz maliklerinden biri daha önce usulüne uygun inşa ettiği duvarın bedelinin yarısını, komşu taşınmaz malikinden isteyebilmelidir. Duvarın usulüne uygun olması için;

-İmar planına ve mevzuatına,
-Sınıra,
-İnşa kurallarına,

uygun olması gerekir. Bu benzer biçimde durumlarda, sınır yapısının yapıldığı tarih değil de, bedelin komşu malikten istendiği tarih itibariyle maliyetin hesaplanması gerekir.

B)Eğimli Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra, Düşük Kotta (Aşağıda) Kalan Taşınmaz Malikince yapılan Duvar: Bu gibi durumlarda, eğer üstteki taşınmazda bir yapılaşma yok ve sınırda da yapı bulunmuyorsa, aşağı kotta kalan taşınmaz maliki, zemini düzelterek, sınır hizasında üstteki taşınmazın doğal olarak zemin kotunun altına inerek duvar yapacaktır. Bu duvarın üstteki taşınmazdaki toprak itkisini de karşılaması için istinat duvarı şeklinde ve projesine bağlı olarak yapılması gerekir. Üst taraftaki parsel de imarlı ve buraya ileride yapı yapılması söz mevzusu ise, yapı yaklaşma mesafesi dikkate alınarak istinat duvarının projelendirilmesi ve yapılması gerekir. Bu şeklinde hallerde, düşük kottaki (aşağıdaki) taşınmaz maliki, üstteki malikten yapılacak duvarın masraflarının yarısını talep edebilir.

Eğer üstteki parselde bir yapılaşma var ve sınırda da yapı bulunuyor ve eğimin düşüklüğü veya tesviye edilecek toprağın fazla olmaması sebebiyle iki taşınmaz arasında yükseklik farkı çok değil ve yapı da mevcut hali veya ekonomik bir güçlendirme ile istinat duvarı görevini yerine getiriyorsa, duvarın inşa bedeli ve zorunlu ise güçlendirme bedeli toplamından oluşan tutardan komşu taşınmaz malikleri yarı yarıya görevli olmalıdırlar.

Üst parseldeki sınır yapısı, alttaki parselin projesine uygun zemin tesviyesi neticesinde çok yukarıda kalıyor, istinat duvarı görme işlevini kaybediyor ve hatta yıkılma tehlikesi doğuyorsa ne yapılacaktır? öyleyse üstteki parselin inşa ettiği duvarın imar mevzuatına (ruhsat ve projesine ve tekniğine) uygun olup olmadığına bakılacaktır. Duvar imar ve fen kurallarına uygunsa, üstteki parsel malikinin kazanılmış hakkı korunmalı ve alt parselde yapılacak sınır yapısının tüm harcamaı bu parsel malikince karşılanmalıdır. Daha önce üst tarafta meydana getirilen duvarın korunması mümkün olmuyorsa, bunun üst taraftaki taşınmaz üzerindeki binalara zarar vermeden ortadan kaldırılması harcamaları da alt parsel malikince karşılanmalıdır.

Daha önce üst parsel malikinin inşa etmiş olduğu duvar, bayındır ve fen kurallarına15 uygun değilse, bu duvarın ortadan kaldırılması masrafları üst parsel malikince karşılanmalı, tekrar yapılacak duvarın maliyeti de taraflar içinde bölüşülmelidir.

C)Eğimli Bir Alanda İki Taşınmazı Ayıran Sınıra Üst Kotta (Yukarıda) Kalan Taşınmaz Malikince yapılan Duvar: bu halde, daha önceden alt parsel maliki tarafından bir sınır yapısı inşa edilmemişse, üst parsel malikince, ruhsat ve projesine uygun olarak yapılacak istinat duvarı bedelinin yarısı alt parsel malikinden istenebilmelidir. Alt parsel maliki bayındır durumuna bakılırsa yapacağı binanın kotunun da dikkate alınarak duvar yüksekliğinin belirlenmesini talep edebilmelidir.

Eğer, alt parselde imar mevzuatına uygun yapılmış sınır yapısı var ve bu yapı üst tarafta yapılacak yapılar bakımından da istinat duvarı görevini yerine getirebilecekse, üst parsel maliki duvarın yarı bedelinden sorumlu olmalıdır. Güçlendirme (özellikle payandalama) ile duvarın sağlamlaştırılması gerekiyorsa, duvar ve güçlendirme bedelinden taraflar yarı yarıya sorumlu olmalıdırlar.

Alt parseldeki sınır yapısı imarına uygun değil ve güçlendirme ile de imara uygun hale getirilemiyorsa, bu duvarın yıkım harcamasından alt parsel maliki görevli olmalı, yine yapılacak duvar maliyeti de taraflar içinde yarı yarıya karşılanmalıdır.

6)SINIR YAPILARI İLE İLGİLİ YARGITAY GÖRÜŞLERİ

Yargıtay da sınır yapıları ile ilgili masrafların taraflar arasında hak ve nefaset kurallarına nazaran paylaştırılması gerektiği görüşündedir.

* “…ihata duvarının davalının eyleminden kaynaklı yıkılıp-yıkılmadığının, davacının bir zararının doğup doğmadığının ortaya konulması,*istinat duvarının yapılmasının mecburi olup -olmadığının saptanması, muarazanın ne şekilde giderileceğinin duraksamaya yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi, varılacak sonuca nazaran bir karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere yargı kurulmuş olması doğru değildir. Duvarın yapılmasının mecburi olduğu sonucuna varıldığı taktirde; komşuluk hukukundan dünyaya gelen uyuşmazlıkların çözümünde, gerekli işlere ve bu tarz şeylerin giderilmesine tarafların yararlanma oranları gözetilerek özverinin (fedakarlığın) vakaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Hal böyle olunca, hak ve nesafet kuralları çerçevesinde giderlerine tarafların ne şekilde katkı sağlayacağının belirlenmesi gerektiği de gözardı edilmemelidir.”16

* “…Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının taşınmazı ile davalı taşınmazı içinde kot farkı bulunmuş olduğu ve arazinin bu yapısı nedeniyle iki taşınmaz arasına istinat duvarının yapılmasının mecburi olduğu tartışmasızdır. Zaten bu husus mahkemenin de kabulündedir. Bilindiği benzer biçimde uygar Kanunun komşuluk hukukuna ilişkin 737. Ve 738. Maddeleri kusursuz sorumluluk ( objektif mesuliyet ) ilkesini getirmiştir. Komşuluktan doğan uyuşmazlıkların çözümünde gözetilmesi ihtiyaç duyulan öteki bir ilke de özverinin ( fedakarlığın ) vakaya en uygun düşecek şekilde denkleştirilmesidir. Başka bir deyişle, her taşınmazın maliki komşuluk hukukundan dünyaya gelen yetkilerini kullanması için gerekli işlere ve bu tarz şeylerin giderilmesine kendi yararlanma oranında katılmakla yükümlüdür ( M. Y. M. 750 ). Somut olayda zarar verici durumun davacının kusuruyla oluştuğunu kabul etme olanağı yoktur. Ne var ki, tabiat vakalarının zamanla ortaya çıkardığı ve giderilmesini kaçınılmaz hale getirmiş olduğu bir zararın varlığı da açıktır. O halde hak ve nefaset kuralları gözetilerek, yanların katılımları sağlanmak suretiyle uzman bilirkişi raporunda işaret edilen istinat duvarının ortaklaşa yaptırılmasına karar verilmesi gerekirken tüm yaptırım ve giderlerinin davalılara yükletilmesi doğru değildir...”17

Yargıtay, düşük kotta kalan taşınmaz malikinin yaptığı hafriyat sonucu, yukarıda kalan taşınmazdaki toprak kaymasını önleyecek duvarın bedelinin, üst kottaki taşınmaz malikince tazminat olarak istenemeyeceği, ancak duvarın yapımı ile ilgili karar verilebileceği görüşündedir.

* “…İcra ve İflas Kanununun 30. Maddesi hükmü gereğince de; bir işin yapılmasına dair olan ilamın icra müdürlüğüne verilmesi üzerine borçluya bir icra emri gönderilerek ilamda gösterilen süre içinde ve eğer süre verilmemişse işin mahiyetine bakılırsa başlama ve bitirme zamanları tayin edilerek icra müdürlüğü tarafından o işin yapılması emredilir. Borçlu emir gereğini yerine getirmezse lazım gelen masraf icra müdürü tarafından bilirkişiye hesaplattırılarak ek olarak bir hüküm gerekmeksizin bu harcama borçludan öğrenim edilir. Davacı, davalı şirketin*müşterek*sınırda yapmış olduğu kazı işlemi nedeniyle davalı A. Ö.'e ilişkin taşınmazın kodunun düşürülmüş olduğunü, buna karşılık davacı taşınmazının yüksekte kaldığını, davalıların*müşterek*sınıra bir duvar*veya set çekmemesi sebebiyle davacı taşınmazında toprak kayması meydana geldiğinden, kendisine ait taşınmazın yapısının bozulup bozulmadığı, bu halin kalıcı olup olmadığı, istinat*duvarı gerekip gerekmediği ve ziyanın miktarının tespiti için Osmaneli sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/15 D. İş sayılı dosyasında tespit yapmış oldurmış, yargılama sırasında da taşınmazların bulunduğu yerde keşif yapılarak aynı mevzuda bilirkişi raporları ve ek raporlar alınmıştır. Davaya konu olayda, öncelikle yukarıda sözü edilen fen bilirkişi ve inşaat bilirkişi raporları değerlendirilerek davalının komşuluk hukukuna aykırılık teşkil eden davranışının ne şekilde giderilmesi gerektiği belirlenerek buna ilişkin hüküm kurulması, hükmün infazının da yukarıda belirtildiği şekilde yapılması gerekir. Sadece davacının bu yönde bir talebi olmadığından ve*duvarı bizzat kendisinin yapması için lüzumlu olan*bedeli talep ettiğinden mahkemece bilirkişi raporları ile belirtilen miktar kadar tazminata karar vermiş olduğu görülmüştür. Taraflar arasındaki çekişmenin yukarıda belirtilen yönteme gore değerlendirilerek sonuçlandırılması gerektiği halde yalnız tazminata hükmedilmesi doğru değildir. Bu nedenle mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan yasa hükümleri gözardı edilerek yazılı şekilde yargı kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”18

Bir başka kararında ise duvar yapımı olmadığı taktirde, bedelinin tahsili şeklinde terditli talepte bulunulabileceğini kabul etmiştir.

* “…Davacı, 62 ada 23 parselde kayıtlı 3 katlı kargir binanın maliki bulunduğunu, davalılara ilişkin komşu 62 ada 24 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapmak için oluşturulan temel kazısı esnasında hiçbir emniyet tedbiri alınmaması sebebiyle kendisine ilişik binanın balkonu ve ikinci kata çıkış merdivenlerinin tamamen yıkıldığını, inşaatın devamı halinde toprak kayması ve binanın tamamen yıkılması tehlikesinin bulunmuş olduğunu, barış Hukuk Mahkemesinde yaptırdığı tespitte, davalıların acilen iki parsel arasına*istinat duvarı*yapmasının gerektiği, aksi halde binanın ve arsanın ağır şekilde zarar göreceğinin tespit edildiğini ileri sürüp tespit edilen işlerin mahkemece verilecek makul sürede davalılarca yapılmasını, eğer olmazsa söz mevzusu*istinat duvarı için 8.625.000.000 TL. Ek olarak yıkılan merdiven ve balkonun eski hale getirilmesi için 862.500.000 TL. Masrafın yasal faizi ile ödenmesini istemiştir…Mahkemece, iddianın sabit olduğu nedeni öne sürülerek davanın kabulüne karar verilmiştir… özellikle davalıların yol açtıkları komşuluk hukukundan meydana gelen ziyanın giderilmesi bakımından kurulan hükümde bir isabetsizlik bulunmadığına göre…”19


SONUÇ: İmar planı bulunan eğimli arsalarda, sınır yapıları ile ilgili ihtilafları en aza indirmek için öncelikle plan kapsamındaki parsel yada parsellere ileride yapılacak yapıların alacağı tahmini kotlar20 belirlendikten sonra; sınır yapısının projelendirmesinin ve inşasının buna nazaran yapılması sağlanmalı; daha sonrasında öteki (komşu) parsele inşaat ruhsatı verilirken, ruhsat zamanı itibariyle belirlenecek duvar bedelinin yarısının, duvarı yapan parsel malikine ödenmesi zorunluluğu getirilmelidir.


"Ayrık Nizam Yapılaşmada Sınır Duvarı İle İlgili Uyuşmazlıklar" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Nezih Sütçü'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
09.01.2017 23:51
Alıntı ile Cevapla